2010年房估師案例分析真題

　　第 1 題 甲房地產估價機構(以下簡稱甲機構)于2007年8月出具了一份房地產抵押估價報告，銀行據此發放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產時實現的價格比甲機構當時的評估價值低很多，銀行認為甲機構存在高估，并委托乙房地產估價機構對甲機構2007年8月出具的估價報告進行復核估價。

　　請問：1.復核估價時應如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產市場狀況?

　　2.復核估價的估價目的和價值定義應如何表述?

　　【參考解析】：1.復核估價時，若甲機構在確定估價時點時無誤，應以甲機構的估價時點為復核估價的估價時點。估價對象的產權性質、使用性質、建筑物狀況、周圍環境等估價對象狀況以及房地產市場狀況，也應以原估價時點時的狀況為準。

　　2.復核估價的估價目的可表述為：受××銀行委托，對甲機構出具的房地產抵押估價結果進行復核;價值定義可表述為：在甲機構出具的房地產抵押估價報告的估價時點時的房地產市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。

　　第 2 題 甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產估價機構評估其市場價值，估價結果為7500萬元。購得該項目后，甲公司對原設計方案進行了修改并取得了政府主管部門的批準。該項目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產估價機構評估其抵押價值，估價結果為9000萬元。

　　請問：若上述兩個估價結果均是合理的，產生兩者差異的原因有哪些?

　　【參考解析】：1.估價時點不同。乙估價機構評估在建工程的估價時點與丙估價機構評估估價對象抵押價值的估價時點相距半年以上，由于時間的變化，房地產市場行情會發生變化，房地產價值也會發生變化。

　　2.估價目的和價值類型不同。乙估價機構的估價目的是轉讓目的，評估的是估價對象的市場價值，而丙估價機構的估價目的是抵押貸款目的，評估的是估價對象的抵押價值，僅就估價目的和價值類型不同而言，兩個價格之間會有差異。

　　3.設計方案變更。由于甲公司修改了原設計方案并經過政府主管部門批準，估價對象用途、規模均有可能發生了改變，僅從改變設計方案角度看，改變前后價值也會有差異。

　　4.購買后投入建設資金。項目購買后投入建設資金建設半年，估價對象價值與購買價值會有差異。

　　第 3 題 某城市規劃建設一條環城公路，經過某商品住宅小區南側。該小區已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000㎡。建設環城公路需占用該小區500㎡綠地，并拆除一幢面積為900㎡的住宅樓。政府擬按規定進行有關補償和賠償，委托房地產估價機構進行評估。

　　請問：理論上政府補償和賠償的內容應包括哪些方面?

　　【參考解析】：1.政府應對占用的小區500㎡綠地進行賠償，依據《中華人民共和國物權法》第六章第七十三條之規定，建筑區劃內的綠地屬于小區全體業主所有，即使是市政建設需要占用，也應給予小區全體業主綠地損失賠償費，同時，由于修建環城公路，給小區業主帶來的噪聲污染、出行不便也應給予相應賠償。

　　2.《中華人民共和國物權法》第四十二條規定，征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。政府應對被拆除的900㎡的住宅樓的業主(或產權人)依法進行補償。理論上的補償內容包含：被拆除的住宅樓的房地產補償費(含被拆除的住宅樓室內業主自行裝修裝飾的補償費)、搬遷補助費、過渡補助費，安置補助費(針對住房困難的低收入家庭的)等。