2011年房估師考試理論與方法講義5

    上述城市規劃限制條件可通過下列文件了解：

    （1）規劃要點；

    （2）規劃設計條件通知書；

    （3）審定設計方案通知書；

    （4）建設用地規劃許可證；

    （5）建設工程規劃許可證。

    12.其他。如臨街商業用地還需要了解其臨街寬度和深度。

    對于一般土地，可了解上述l至8項；對于待開發或再開發的土地，還需要了解9至11項。

    三、建筑物的概念

    （一）建筑物的定義

    建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和設備（如給排水、衛生、燃氣、照明、空調、電梯、通訊、防災等設備）等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類。

    其中，房屋是指能夠遮風避雨并供人居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或進行其他活動的空間場所，一般由基礎、墻、門、窗、柱、梁和屋頂等主要構件組成。構筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內進行生產和生活活動，

    如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。

    （二）對建筑物的基本認識

    1. 坐落。

    2.面積包括：（1）建筑面積；（2）套內建筑面積；（3）使用面積；（4）其他面積，如住宅還需要了解居住面積，商業用房還需要了解營業面積，出租的房屋還需要了解可出租的面積等。

    3.層數和高度。通常按照層數或高度，將建筑物分為低層建筑、多層建筑、高層建筑和超高層建筑。

    4.結構。是指建筑物中由承重構件（基礎、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等）組成的體系。

    一般分為：（1）鋼結構，

    （2）鋼筋混凝土結構，

    （3）磚混結構，

    （4）磚木結構

    5）簡易結構。

    5.設備。包括給排水、衛生、燃氣、照明、空調、電梯、通訊、防災等設備。需要了解它們的配置和性能。

    6.裝修。分為內裝修和外裝修。需要了解裝修的標準和程度，所用材料的品質及裝修質量等。

    7.公共配套設施完備程度。

    8.平面布置。包括平面圖、戶型圖等。

    9.外觀。包括外觀圖片等。

    10.建成年月。包括開工日期和竣工日期。

    11.維修、保養情況及完損程度。包括地基的穩定性、沉降情況（沉降是否均勻及其程度）等。

    12.利用現狀。包括不同用途的面積分配和樓層分布。

    13.產權狀況。在中國大陸，建筑物與土地的所有制不同，土地全部都是公有的，建筑物可以私人所有。建筑物的所有權除了獨立、共有，還有區分所有，其中，共有有按份共有和共同共有。

    法律規定，轉讓共有的房地產時，需經其他共有人書面同意。區分所有是以建筑物的某一特定部分為客體而成立的房地產所有權形式，是一種復合性的權利，由專有部分的所有權（該部分通常為獨有，

    但也可能為共有，但這種共有不是建筑物各專有部分的所有人之間的共有）、共用部分的。持份權（該部分為建筑物各 專有部分的所有人之間按份共有）和因共同關系所產生的成員權構成。

    另外，要了解是完全產權還是部分產權；是否已出租（已出租的房屋再轉讓時要受原租約的限制）；是否抵押、典當或為他人提供擔保；是否涉案；產權是否有爭議；是否為臨時建筑；是否屬于違法建筑。

    還要了解所坐落的土地的權利狀況，因為房屋所有權還受土地使用權的約束，如在有限期土地使用權的土地上建造的房屋所有權，實際上也是有限期的。