2011年房估師考試?yán)碚撆c方法講義8

    四、按經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分的類型

    房地產(chǎn)按其經(jīng)營(yíng)使用方式來(lái)劃分，主要分為下列4類：

    1.出售型房地產(chǎn)。

    2.出租型房地產(chǎn)。

    3.營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)。

    4.自用型房地產(chǎn)。

    這種分類對(duì)于選用估價(jià)方法特別有用，例如：出售型房地產(chǎn)可以采用比較法估價(jià)；出租或營(yíng)業(yè)型房地產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)；自用型房地產(chǎn)可以采用成本法估價(jià)。

    第五節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的概念

    從專業(yè)估價(jià)的角度來(lái)講，房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

    現(xiàn)對(duì)上述房地產(chǎn)估價(jià)概念中的一些關(guān)鍵術(shù)語(yǔ)解釋如下：

    （一）專業(yè)估價(jià)人員

    專業(yè)估價(jià)人員是指經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格，由有關(guān)主管部門審定注冊(cè)，專門從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員。

    一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員，必須具有房地產(chǎn)估價(jià)方面的扎實(shí)的理論知識(shí)、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和良好的職業(yè)道德。具有扎實(shí)的理論知識(shí)和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，是對(duì)估價(jià)能力的要求；具有良好的職業(yè)道德，是對(duì)估價(jià)誠(chéng)實(shí)程度的要求。

    在此特別要強(qiáng)調(diào)職業(yè)道德的重要性。

    （二）估價(jià)目的

    估價(jià)目的是指一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者說(shuō)，完成后的估價(jià)報(bào)告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者政府、民事行為的需要。

    不同的估價(jià)目的來(lái)源于對(duì)估價(jià)的不同需要。估價(jià)目的可以劃分為：土地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（包括買賣、交換、贈(zèng)與、抵債等）、租賃、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、農(nóng)民集體土地征用補(bǔ)償、

    城市房屋拆遷補(bǔ)償、損害賠償、分割、合并、糾紛、涉案，企業(yè)合資、合作、合并、兼并、分立、買賣、租賃經(jīng)營(yíng)、承包經(jīng)營(yíng)、改制、上市、破產(chǎn)清算、房地產(chǎn)估價(jià)糾紛、涉案中的房地產(chǎn)估價(jià)復(fù)核或鑒定等。

    不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果。估價(jià)目的也限制了估價(jià)報(bào)告的用途。

    針對(duì)不同的估價(jià)目的所采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，分為公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和非公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)兩類。采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)是公開市場(chǎng)價(jià)值。公開市場(chǎng)價(jià)值，是指在公開市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格。

    而公開市場(chǎng)，是指在該市場(chǎng)上交易雙方進(jìn)行交易的目的，在于最大限度地追求經(jīng)濟(jì)利益，并掌握必要的市場(chǎng)信息，有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易，對(duì)交易對(duì)象具有必要的專業(yè)知識(shí)，交易條件公開且不具有排他性。

    例題：（ ）限制了估價(jià)報(bào)告書的用途。

    A、估價(jià)方法 B、估價(jià)目的 C、估價(jià)原則 D、估價(jià)日期

    答案：B

    （三）估價(jià)原則

    估價(jià)原則是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中，在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)動(dòng)的客觀規(guī)律認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡(jiǎn)明扼要的、在估價(jià)活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。

    （四）估價(jià)程序

    估價(jià)程序是指房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。

    （五）估價(jià)方法

    房地產(chǎn)估價(jià)有三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外還有一些其他估價(jià)方法，如假設(shè)開發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，一般要求同時(shí)采用兩種或兩種以上的方法。

    （六）影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素

    從大的方面來(lái)說(shuō)，有環(huán)境、人口、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行政、心理、國(guó)際等因素。在不同地區(qū)、不同時(shí)期，各種因素影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向和幅度是不盡相同的。

    （七）估價(jià)時(shí)點(diǎn)

    估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的日期，即在該日期上估價(jià)對(duì)象才有該價(jià)值，通常用公歷年、月、日表示。

    （八）客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估算和判定

    客觀合理價(jià)格或價(jià)值是估價(jià)對(duì)象在某種估價(jià)目的特定條件下形成的正常價(jià)格，它能為當(dāng)事人或社會(huì)一般人所信服和接受。

    估算和判定是一種估計(jì)。是估計(jì)就會(huì)有誤差。但這種誤差又不是無(wú)限度的，必須在一個(gè)合理的范圍內(nèi)。一般認(rèn)為誤差在上下15%之內(nèi)是允許的

    還值得指出的是，估價(jià)不同于定價(jià)。估價(jià)只是為當(dāng)事人提供公平可信的價(jià)格參考依據(jù)，并不取代當(dāng)事人的民事權(quán)利，而定價(jià)往往是當(dāng)事人的行為。房地產(chǎn)的最終成交價(jià)格應(yīng)由當(dāng)事人自己決定，當(dāng)事人出于某種目的可以使其成交價(jià)格高于或低于正常價(jià)格。

    最后，正確地理解房地產(chǎn)估價(jià)，還需要把握下列2點(diǎn)：