2011年房估師考試理論與方法講義10

    第二節 房地產的供求與價格

    一、房地產的需求

    某種房地產的需求，是指消費者（買者）在特定時間、按特定價格所愿意且有能力購買的該種房地產的數量。所以，在確定需求時，只考慮有支付能力的需要。

    對某種房地產的需求量是由許多因素決定的，其中主要的有：

    1.該種房地產的價格水平。一股來說，某種房地產的價格上升，對其需求就會減少；價格下降，對其需求就會增加。比較重要的例外是炫耀性物品和吉芬物品。其需求與價格成同方向變化。

    2.消費者的收入水平。對于多數商品來說，當消費者的收入水平提高時，就會增加對商品的需求；相反，就會減少對商品的需求。

    3.相關房地產的價格水平。與某種房地產相關的房地產，是指該種房地產的替代品和互補品。某種房地產的替代品，是指能滿足類似需要、可替代它的其他房地產。替代品之間，一種房地產的價格上升，對另一種房地產的需求就增加。某種房地產的互補品，是指與它相互配套的其他房地產。互補品之間，對一種房地產的消費多了，對另一種房地產的消費也會多起來。

    4.消費者的偏好。當消費者對某種房地產的偏好程度增強時，該種房地產的需求就會增加；相反，需求就會減少。

    5.消費者對未來的預期。當預期未來收入增加時，就會增加現期需求；相反，就會減少現期需求。當預期某種房地產的價格會在下一時期上升時，就會增加對該種房地產的現期需求；相反，就會減少對該種房地產的現期需求。

    房地產的需求曲線表示房地產的需求量與其價格之間的關系。在圖2—1（a）中，橫軸表示需求數量，縱軸表示價格。由于價格下降導致需求增加，因此需求曲線向右下方傾斜。如果考慮影響需求量的其他因素，則需求量不再是沿著需求曲線上下移動，而是整個需求曲線發生位移。如圖2—1（b），以Do為基礎，如果消費者的收入水平提高，整個需求曲線將由Do向右位移到Dl；如果消費者的收入水平下降，整個需求曲線將由Do向左位移到D2.

    二、房地產的供給

    某種房地產的供給，是指房地產開發商，和擁有者（賣者）在特定時間、以特定價格所愿意且能夠出售的該種房地產的數量。形成供給有2個條件：一是開發商或擁有者愿意供給，二是開發商或擁有者有能力供給。如果開發商或擁有者對某種房地產只有開發或出售的愿望，而沒有開發或出售的能力，則不能形成有效供給，也就不能算作供給。

    對某種房地產的供給量是由許多因素決定的，其中主要的有：

    1.該種房地產的價格水平。—般來說，某種房地產的價格越高，開發商愿意開發的數量就會越多；相反，開發商愿意開發的數量就會越少。

    2.該種房地產的開發成本。在某種房地產自身的價格保持不變的情況下，開發成本上升會減少開發利潤，從而會使該種房地產的供給減少；相反，會使該種房地產的供給增加。

    3.該種房地產的開發技術水平。在一般情況下，開發技術水平的提高可以降低開發成本，增加開發利潤，開發商就會開發更多數量的房地產。

    4.開發商對未來的預期。

    房地產的供給曲線表示房地產的供給量與其價格之間的關系。在圖2—2（a）中，橫軸表示供給數量，縱軸表示價格。由于價格上升刺激供給增加，因此供給曲線向右上方傾斜。如果考慮影響供給量的其他因素，則供給量不再是沿著供給曲線上下移動，而是整個供給曲線發生位移。如圖2—2（b），以S.為基礎，如果房地產的開發成本上升，整個供給曲線將由S.向左位移到Sl；如果房地產的開發成本下降，整個供給曲線將由S.向右位移到S2.