2011年房估師考試理論與方法講義23

    1.估價時點為過去的情形，多出現在房地產糾紛案件中，特別是對估價結果有爭議而引發的復核估價。例如，某市某大廈強制拍賣的拍賣底價評估結果爭議一案，

    原產權人對估價機構的估價結果有異議，引發了對該估價結果究竟是否合理的爭論。此時衡量該估價結果是否合理，要回到原估價時點（原估價時點是1996年3月11日），相應地，

    估價對象的產權性質、用地性質、建筑物狀況以及房地產市場狀況等，也都要以原估價時點1996年3月11

    日時的狀況為準。否則的話，就無法檢驗該估價結果是否合理。而且任何其他估價項目的估價結果在事后來看也都可能是錯誤的，事實上可能并沒有錯誤，

    只是過去的估價結果不適合現在的情況，因為估價對象狀況和房地產市場狀況可能發生了變化。

    2.估價時點為現在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現于房地產損害賠償案件中。例如，建筑物被火災燒毀后，確定其損失程度和損失價值，要根據其過去的狀況（現在已不存在了）和損毀后的狀況的對比來評估。

    3.估價時點為現在，估價對象為現時狀況下的情形，是估價中最常見、最大量的，包括在建工程估價。

    4.估價時點為現在，估價對象為未來狀況下的情形，如評估房地產的預售或預購價格。

    5.估價時點為未來的情形，多出現于房地產市場預測、為房地產投資分析提供價值依據的情況中，特別是預估房地產在未來建成后的價值。在假設開發法中，預計估價對象開發完成后的價值就屬于這種情況。

    現狀為在建工程的房地產，可能同時存在著下列3種估價：

    （1）估價時點為現在，估價對象為現時狀況下的估價，即該在建工程在現在這個樣子的價值是多少；

    （2）估價時點為現在，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建工程經過一段時間后將建成，而現在預售或預購它的價值是多少；

    （3）估價時點為未來，估價對象為未來狀況下的估價，如該在建工程經過一段時間后將建成，且在建成時的價值是多少。