2011年房估師考試理論與方法講義29

    按照有關稅法及國家和地方的有關規定，有的稅費應由賣方繳納，有的稅費應由買方繳納，有的稅費由買賣雙方各負擔一部分。正常的成交價格，是指在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格，

    即在此價格下，賣方繳納賣方應繳納的稅費，買方繳納買方應繳納的稅費。需要評估的客觀 合理價格，也是基于買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費。但在現實交易中，往往出現本應由賣方繳納的稅費，

    買賣雙方協議由買方來繳納；或者本應由買方繳納的稅費，買賣雙方協議由賣方來繳納。在某些地區，房地產價格之外還有所謂“代收代付費用”。這些“代收代付費用”也可能存在類似的轉嫁問題。

    7.相鄰房地產的合并交易。房地產價格受其土地面積、土地形狀、建筑規模的影響。一宗房地產與其相鄰房地產合并后，效用通常會增加，故當該房地產的擁有者欲購買相鄰房地產時，相鄰房地產的擁有者據此會索要高價，而該房地產的擁有者往往也愿意出較高的價格購買，所以，相鄰房地產合并交易的成交價格往往要高于其單獨存在、與其不相鄰者交易時的正常市場價格。

    例題：有甲、乙兩宗面積形狀都相同的相臨地塊各值50萬元，若將兩宗土地合并為一宗，合并后值110萬元，如果甲地塊的使用權人購買乙地塊的使用權，乙地塊的使用權人的索價對交易雙方都是公平合理的正常價格應為（ ）

    A、50萬元； B、55萬元； C、60萬元； D、60萬元以上。

    答案：B

    8.受債權債務關系影響的交易。

    交易情況修正的方法

    有上述特殊交易情況的交易實例不宜選為可比實例，但當可供選擇的交易實例較少而不得不選用時，則必須對其進行交易情況修正。

    交易情況修正的方法主要有百分率法和差額法。采用百分率法進行交易情況修正的一般公式為：

    可比實例的成交價格×交易情況修正系數=正常價格

    采用差額法進行交易情況修正的一般公式為：

    可比實例的成交價格±交易情況修正額=正常價格

    在百分率法中，交易情況修正系數應以正常價格為基準來確定。假設可比實例的成交價格比其正常市場價格高低的百分率為土S%（當可比實例的成交價格比其正常市場價格高時，為+S%； 低時，為-S%），則：

    在交易情況修正中之所以要以正常價格為基準，是因為只有這樣，比較的基準才會只有一個，而不會出現多個。因為在比較法中要求選取多個可比實例來進行比較修正，如果以每個可比實例的實際成交價格為基準，就會出現多個比較基準。例如；以正常價格為基準，說可比實例的成交價格比其正常價格高10%，意即：

    正常價格×（1+10%）=可比實例的成交價格

    如果正常價格=1500元/m2，則：

    可比實例的成交價格=1500×（1+10%）=1650（元/平方米）

    如果以可比實例的成交價格為基準，說正常價格比可比實例的成交價格低10%，意即：

    可比實例的成交價格×（1-10%）=正常價格

    假定可比實例的成交價格=1650元/平方米，則：

    正常價格=1650×（1—10%）=1485（元/平方米）

    可見：1485元/m2≠1500元/平方米。所以，“說可比實例的成交價格比其正常價格高10%”與“說正常價格比可比實例的成交價格低10%”是不等同的。為此，在交易情況修正中應采用可比實例的成交價格比其正常價格是高還是低多少的說法。

    交易情況的具體修正，需要測定交易中的一些特殊因素使其成交價格偏離正常價格的程度，但由于缺乏客觀、統一的尺度，這種測定有時非常困難。因此，在哪種情況下應當修正多少，只有由估價人員憑經驗加以判斷。

    不過，估價人員平常就應搜集整理交易實例，并加以分析，在積累了豐富經驗的基礎上，把握適當的修正系數也是不難的。

    其中，對于交易稅費非正常負擔的修正，只要調查、了解清楚了交易稅費非正常負擔的情況，然后依此計算即可。具體是將成交價格調整為依照政府有關規定，無規定的依照當地習慣，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。主要是把握下列2點：

    1.正常成交價格-應由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格

    2.正常成交價格+應由買方負擔的稅費=買方實際付出的價格

    例：一宗房地產的正常成交價格為2500元/平方米，賣方應繳納的稅費為正常成交價格的7%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的5%，則：

    賣方實際得到的價格=2500—2500×7%=2325（元/平方米）

    買方實際付出的價格=2500+2500× 5%=2625（元/平方米）

    例：某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2325元/平方米，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%.則該宗房地產交易的正常成交價格為：

    正常成交價格一應由賣方負擔的稅費=賣方實際得到的價格

    應由賣方負擔的稅費=正常成交價格×應由賣方繳納的稅費比率