2011年房估師考試理論與方法講義45

    2011房產估價師：不同目的的房地產估價講義匯總

    （三）實物狀況

    1.裙樓

    （1）平面布置

    根據圖紙資料與實地查看，為充分利用地形條件和沿街狀況，估價對象裙樓l～3層平面均為矩形布置，裙樓各層面積相同，東西寬約54m，南北長約100m.塔樓位于其上南北兩端，南端為A座，北端為B座。

    裙樓原設計為整體經營的大型商場，層高4.5m，大廳中間原設計有通往地下一層和地上二、三層的電梯。A座塔樓原擬設高層電梯3部，其正立面（正南向）臨××街開設出入口和前廳；B座塔樓原擬設高層梯4部，其正立面（正北向）臨××街開出入口和前廳。裙房西側臨××路，設置大型出入口和前廳，建筑后退道路紅線25m，可形成l00個車位的室外停車區域，東側與已建成建筑之間有6m寬的道路，與該大廈北側道路連接，可設置進入地下人防工程樓層的出入口。

    （2）外裝修

    南立面：屬A座正立面。首層開設大型出入口，兩側為弧形淺紅色磨光花崗巖。門兩側與上部為黑色磨光花崗巖，其二、三層中間安裝豎向黃色濾光玻璃窗，上部、兩側及窗間外墻面為黑色磨光花崗巖，其頂部墻面及檐頭為淺紅色磨光花崗巖。

    西立面：為裙房正立面，大門前為四柱方形雨篷，大門兩側一層為干掛黑色磨光花崗巖和黃色濾光玻璃窗，正西立面二、三層安裝豎向黃色濾光玻璃窗，窗頂部為圓弧形。其余部位外墻面均為石材。

    北立面：為B座正立面，設大型出入口。其二、三層安裝黃色濾光玻璃窗，其余一至三層外墻面做法同南立面。

    東立面：首層多為磨光花崗巖飾面，開設出入便門、修筑臺階，花崗巖石材鑲鋪臺階面層，粘貼擋墻立面，外窗為帶形窗。二至三層貼黃色釉面磚，為便于通風采光，外墻面安裝懸窗和帶形百葉窗與采光窗。

    （3）內裝修

    首層：地面全部為大理石，部分內墻面已干掛花崗巖飾面，踢腳為黑色花崗巖。首層大廳承重圓柱共24根，均已做花崗巖飾面。承重方柱為22根、矩形柱2根，未裝飾。首層裙樓頂部原已安裝吊頂輕鋼龍骨，架設了通風管線和布線槽。經實地查看，已安裝管線均有一定程度的銹蝕并已拆除較多；裙樓設樓梯多部，均為雙跑梯，踏步已鋪設大理石板，未安裝樓梯安全欄桿。樓梯間墻面已干掛大理石板。

    二層：內墻面未作裝飾，現澆鋼筋混凝土樓板未做找平層，大廳圓柱8根，其表面已干掛大理石，其余柱均未做裝飾。二層主梁尺寸為800mm×300mm，二層樓梯間為干掛大理石，樓梯踏步鋪大理石板，樓梯間墻面、頂棚刮大白。

    三層：現澆鋼筋混凝土樓板未做找平層，承重柱情況同二樓。樓層頂部有少量吊頂龍骨；樓梯板踏步為大理石，樓梯間墻面、頂棚刮大白。

    2.塔樓A座11～28層

    （1）平面布置

    根據圖紙資料與實地查看，A座塔樓11～28層平面布置相同，各層建筑面積相同，用途均為住宅。各層平面分別有三室一廳一廚二衛套型4戶，二室一廳一廚一衛套型2戶。標準層建筑面積為918.22m2，層高2.8m.

    （2）外裝修

    四周外墻面為釉面磚，窗戶為黃色濾光玻璃，塔樓頂部檐口處為花崗巖挑檐。

    （3）內裝修

    客廳、房門為木制門框，混凝土地面未找平。墻面、頂棚刮大白。外窗為黃光玻璃。給排水管線等未安裝。

    3.設施設備

    電梯未安裝；室內供水管線已安裝，但銹蝕嚴重；室內供電管線未配線，燈具未安裝；室內熱水采暖管線已安裝，但銹蝕嚴重，采暖設施未安裝。

    注：估價對象缺少區位狀況介紹、周圍景觀情況，但技術報告中做了詳細介紹