2011年房估師考試經營與管理講義10

    ⑷ 提高投資者的資信等級

    由于擁有房地產并不是每個公司或個人都能做到的事，所以擁有房地產變成了占有資產、具有資金實力的最好證明。這對于提高

    置業投資者或房地產資產擁有者的資信等級、獲得更多更好的投資交易機會具有重要意義。

    ㈡ 房地產投資之弊

    房地產投資也有缺點，并不是十全十美。這些缺點突出表現在：

    ⑴ 變現性差。房地產被認為是一種非流動性資產，由于把握房地產的質量和價值需要一定的時間，其銷售過程復雜且交易成本

    較高，因此它很難迅速無損地轉換為現金。房地產的變現性差往往會使房地產投資者因為無力及時償還債務而破產。

    ⑵ 投資數額巨大。不論是開發投資還是置業投資，所需的資金常常涉及到幾百萬、幾千萬甚至數十億元人民幣，即使令投資者

    只支付30%的資本金用作前期投資或首期付款，也超出了許多投資者的能力。大量自有資本的占用，使得在宏觀經濟出現短期危機時，

    投資者的凈資產迅速減少。

    ⑶ 投資回收周期較長。除了房地產開發投資隨著開發過程的結束在三至五年就能收回投資外，置業投資的回收期，少則十年八

    年，長則二三十年甚至更長，要承受這么長時間的資金壓力和市場風險，對投資者資金實力的要求很高。

    ⑷ 需要專門的知識和經驗。由于房地產開發涉及的程序和領

    域相當復雜， 直接參與房地產開發投資就要求投資者具備專門的知識和經驗，因此限制了參與房地產開發投資的人員的數量。置業投

    資者要想達到預期的投資目標，同樣也對其專業知識和經驗有較高的要求。

    此外應該指出的是，本節介紹的房地產投資的形式與優缺點主要是針對直接投資而言的。對于小額投資者來說，他們實際上可以

    通過購買房地產公司發行的股票、房地產投資信托公司的債券等間接地進行房地產投資。

    第四節 房地產投資的風險

    很顯然，投資者在選擇投資機會時，如果其他條件都相同，他肯定會選擇收益最大的投資方案。但在大多數情況下，收益并非唯

    一的評判標準，還有許多其他因素影響投資決策。風險就是影響房地產投資收益的一個重要因素。

    一、房地產投資風險的基本概念

    ㈠ 風險的定義

    從房地產投資的角度來說，風險可以定義為未來獲得預期收益可能性的大小。完成投資過程進入經營階段后，人們就可以計算實際獲得的收益與預期收益之間的差別，進而也就可以計算獲取預期 收益可能性的大小。圖1-1所示的A、B、 C三項投資，C的風險最大、B次之、A最小。