2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義26

    ⑽ 商品零售價格指數(shù)，是反映一定時期內(nèi)城鄉(xiāng)商品零售價格

    變動趨勢和程度的相對數(shù)。商品零售物價的變動直接影響到城鄉(xiāng)居民的生活支出和國家的財政收入，影響居民購買力和市場供需的平

    衡，影響到消費與積累的比例關系。

    ⑾ 城市居民消費價格指數(shù)，是反映一定時期內(nèi)城市居民家庭所購買的生活消費品價格和服務項目價格變動趁勢和程度的相對

    數(shù)。該指數(shù)可以觀察和分析消費品的零售價格和服務項目價格變動對職工貨幣工資的影響，作為研究職工生活和確定工資政策的依據(jù)。

    ㈢ 市場交易指標

    ⑴ 銷售量（Houses Sold，HSt），指報告期內(nèi)銷售房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計過程中，可按物業(yè)類型、存量房屋

    和新建房屋分別統(tǒng)計。我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中采用的是實際銷售面積，指報告期已竣工的房屋面積中已正式交付給購房者或已簽訂（正

    式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預售合同正在建設的商品房屋面積，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同，在報告

    期又竣工的商品房屋面積。

    ⑵ 出租量（Houses Rented，HRt），指報告期內(nèi)出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)。在統(tǒng)計過程中，可按房屋類型和新建房屋分別統(tǒng)計。我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中的出租面積，是指在報告

    期期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積。

    ⑶ 吸納量（Absorption Volume，AVt），指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和（AVt=HSt+HRt），單位為建筑面積或套數(shù)。實際統(tǒng)計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物

    業(yè)類型等分別統(tǒng)計。

    ⑷ 吸納率（Absorption Rate，ARt），指報告期內(nèi)吸納量占同期可供租售量的比例（ARt=AVt/HSRt），以百分數(shù)表示，有季度吸

    納率、年吸納率等。實際計算過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計算。

    ⑸ 吸納周期（Absorption Period，APt），指按報告期內(nèi)的吸納速度（單位時間內(nèi)的吸納量）計算，同期可供租售量可以全部被市

    場吸納所需要花費的時間（APt=HSRt/AVt），單位為年、季度或月，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在計算過程中，可按銷售或出租、存

    量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別計算。在新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期。

    ⑹ 預售面積，指報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積。報告期預售又在報告期轉(zhuǎn)正式或協(xié)

    議銷售的商品房屋的面積應列入實際銷售面積，同時統(tǒng)計為銷售收入。

    ⑺ 房地產(chǎn)價格指數(shù)，是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括房屋銷售價格指數(shù)、房屋租賃價格指數(shù)和土

    地交易價格指數(shù)。理想的價格指數(shù)，應該是基于同質(zhì)物業(yè)的價格指數(shù)。我國目前的各類房地產(chǎn)價格指數(shù)，通�；�于平均價格。

    ⑻ 房地產(chǎn)價格，指報告期房地產(chǎn)市場中的價格水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)價格表示。中國現(xiàn)有房地產(chǎn)價格統(tǒng)計，是基

    于各類物業(yè)平均價格的統(tǒng)計。

    ⑼ 房地產(chǎn)租金，指報告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，通常用不同類型房屋的中位數(shù)租金表示。中國現(xiàn)有房地產(chǎn)租金統(tǒng)計，是基于各類物業(yè)平均租金的統(tǒng)計。

    第三節(jié) 房地產(chǎn)市場的特性與功能

    一、房地產(chǎn)市場的特性

    房地產(chǎn)市場作為市場體系的基本組成部分，具有市場的一般規(guī)

    律性，如受價值規(guī)律、競爭規(guī)律、供求規(guī)律等的制約。但由于房地產(chǎn)商品本身具有區(qū)別于其他商品的獨特屬性，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟

    中又具有特殊重要的地位，這就導致了房地產(chǎn)市場具有一系列區(qū)別于一般市場的基本特性，概括為以下幾個方面：

    ㈠ 市場供給的特點

    由于房地產(chǎn)商品的供給在短期內(nèi)很難有較大的增減，因此市場

    供給缺乏彈性；由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市

    場供給具有非同質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性，以及房地

    產(chǎn)投資規(guī)模巨大，使房地產(chǎn)市場具有高度的壟斷性，從而導致房地

    產(chǎn)市場供給主體間的競爭不充分、不廣泛。