2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義37

    所謂投資機(jī)會(huì)選擇，主要包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)步驟。在機(jī)會(huì)尋找過程中，開發(fā)商首先要選擇開發(fā)項(xiàng)目所處的城市或地區(qū)，

    然后根據(jù)自己對(duì)該地房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的認(rèn)識(shí)，尋找投資的可能性，亦即我們通常所說(shuō)的"看地".此時(shí)，開發(fā)商面對(duì)的可能有幾

    十種投資可能性，對(duì)每一種可能性都要根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)和投資能力，快速地在頭腦中初步判斷其可行性。在緊接的機(jī)會(huì)篩選過程中，開

    發(fā)商就將其投資設(shè)想落實(shí)到一個(gè)具體的地塊上，進(jìn)一步分析其客觀條件是否具備，通過與土地當(dāng)前的擁有者或使用者、潛在的租客或

    買家、自己的合作伙伴以及專業(yè)人士接觸，提出一個(gè)初步的方案，如認(rèn)為可行，就可以草簽購(gòu)買土地使用權(quán)或有關(guān)合作的意向書。

    二、決策分析

    投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩部分工作。前者主要分析市場(chǎng)的供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、目標(biāo)市場(chǎng)及其可支

    付的價(jià)格水平，后者則是根據(jù)市場(chǎng)分析的結(jié)果，就項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入與費(fèi)用進(jìn)行比較分析。這項(xiàng)工作要在尚未簽署任何協(xié)議之前進(jìn)行。

    這樣，開發(fā)商可有充分的時(shí)間和自由度來(lái)考慮有關(guān)問題。從我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工作實(shí)踐來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)估的

    方法已經(jīng)比較成熟，但人們對(duì)至關(guān)重要的市場(chǎng)研究卻重視不夠，市場(chǎng)研究方法也比較簡(jiǎn)單。應(yīng)當(dāng)注意到，市場(chǎng)研究對(duì)于選擇投資方向、

    初步確定開發(fā)目標(biāo)與方案、進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)和開發(fā)產(chǎn)品定位等，均起著舉足輕重的作用，它往往關(guān)系到一個(gè)項(xiàng)目的成敗。

    第三節(jié) 前 期 工 作

    當(dāng)通過投資決策分析確定了具體的開發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后，在購(gòu)買土地使用權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程開始以前還有許多工作要做，這

    主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。通過初步投資分析，開發(fā)商可以找出一系列必須在事先估計(jì)的因素，在

    購(gòu)買土地使用權(quán)和簽訂建設(shè)合同之前，必須設(shè)法將這些因素盡可能精確地量化。這樣做的結(jié)果，可能會(huì)使得初步投資決策分析報(bào)告被

    修改，或者在項(xiàng)目的收益水平達(dá)不到目標(biāo)要求時(shí)被迫放棄這個(gè)開發(fā)投資計(jì)劃。

    在初步投資決策分析的主要部分沒有被徹底檢驗(yàn)之前，開發(fā)商應(yīng)盡量推遲具體的實(shí)施步驟，比如購(gòu)買土地使用權(quán)。當(dāng)然，在所有

    影響因素徹底弄清楚以后再購(gòu)買土地是最理想不過了，如果在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下，為抓住有利時(shí)機(jī)很難做到這一點(diǎn)時(shí)，開發(fā)商也應(yīng)對(duì)其可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析與評(píng)估。

    獲取土地使用權(quán)

    沒有土地，任何開發(fā)計(jì)劃或開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施都只能是空談。當(dāng)完成市場(chǎng)分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評(píng)估之后，就要進(jìn)入實(shí)施過程，而實(shí)施過程的第一步就是獲取土地使用權(quán)。根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)，開發(fā)商在主要通過有償出讓方式獲取土地使用權(quán)的同時(shí)，也可通過政府行政劃撥方式，獲得公益性或部分公益性項(xiàng)目的土地使用權(quán)。