2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義44

    ⑺ 按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理，并簽署了委托

    監(jiān)理合同。

    ⑻ 建設(shè)資金已經(jīng)落實。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則

    上不得少于工程合同價的50%，建設(shè)工期超過一年的，到位資金原

    則上不得少于工程合同價的30%.建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供銀行出具的到

    位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔(dān)保。

    ⑼ 持有人防部門出具的人防施工圖備案回執(zhí)，繳納了按法律

    有關(guān)規(guī)定需要繳納的費用。

    ㈡ 申請辦理施工許可證的程序

    ⑴ 建設(shè)單位向發(fā)證機關(guān)領(lǐng)取《建筑工程施工許可證申請表》。

    ⑵ 建設(shè)單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請表》，并附《建筑工程施工許可管理辦法》第四條規(guī)定的證明文件，向發(fā)征機關(guān)提出申請。

    ⑶ 發(fā)證機關(guān)在收到建設(shè)單位報送的《建筑工程施工許可證申

    請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起十五日內(nèi)頒發(fā)施工許可；對于證明文件不齊全或者失效的，應(yīng)當(dāng)

    限期要求建設(shè)單位補正，審批時間可以自證明文件補正齊全后作相應(yīng)順延；對于不符合條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起十五日內(nèi)書面通知建設(shè)單位，并說明理由。

    ⑷ 建筑工程在施工過程中，建設(shè)單位或者施工單位發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新申請領(lǐng)取施工許可證。

    ㈤ 前期工作的其他環(huán)節(jié)

    除上述四個主要環(huán)節(jié)的工作外，房地產(chǎn)開發(fā)過程的前期工作可能還包括：征地、拆遷、安置、補償；施工現(xiàn)場的水、電、路通和

    場地平整；市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議；安排短期和長期信貸；對擬開發(fā)建設(shè)的項目尋找預(yù)租（售）的客戶；進(jìn)一步分析市場狀況，初

    步確定目標(biāo)市場、租金或售價水平；制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略；洽談開發(fā)項目保險事宜等。

    上述工作完成后，對項目應(yīng)再進(jìn)行一次財務(wù)評估。因為前期工作需要花費一定時間，而決定開發(fā)項目成敗的經(jīng)濟(jì)特性可能已經(jīng)發(fā)

    生了變化。所以，明智的開發(fā)商一般在其初始投資分析沒有得到驗證，或修訂后的投資分析報告還沒有形成一個可行的開發(fā)方案之前，通常不會輕舉妄動。

    作為一條行業(yè)準(zhǔn)則，開發(fā)商必須時刻抑制自己過高的樂觀態(tài)度，并且保持一種"健康的懷疑"態(tài)度來對待其所獲得的專業(yè)咨詢意見。使自己既不期望過高的租金、售價水平，也不期望過低的開發(fā)成本。

    同時。開發(fā)商還必須考慮到某些意外事件可能導(dǎo)致的損失。如果開發(fā)商這樣做了，即使他可能會失去一些投資機會，但也會避免由于盲目決策帶來的投資失誤。