2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義134

    某商業(yè)綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的備選方案 表 8-1

    建設(shè)內(nèi)容與經(jīng)營(yíng)方式

    是否分期開(kāi)發(fā)

    寫字樓、公寓

    寫字樓、商場(chǎng)

    銷售

    出租

    不分期

    評(píng)價(jià)方案一

    評(píng)價(jià)方案三

    分2期

    評(píng)價(jià)方案二

    評(píng)價(jià)方案四

    三、選擇基礎(chǔ)參數(shù)

    經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)，包括以下幾個(gè)方面的指標(biāo)：

    ⑴ 時(shí)間類參數(shù)。包括：開(kāi)發(fā)活動(dòng)的起始時(shí)間點(diǎn)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、

    開(kāi)發(fā)期、準(zhǔn)備期、建設(shè)期、出售期、出租經(jīng)營(yíng)期的起始時(shí)間點(diǎn)以及

    持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)度，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的計(jì)算周期（年、半年、季度或月，

    視項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短和評(píng)估精度的要求，靈活選擇）。

    ⑵ 融資相關(guān)參數(shù)。包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的貸款利率，資本

    金投入比例或財(cái)務(wù)杠桿比率（通常為總投資的30%），預(yù)售收入用于

    后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的比例。

    ⑶ 收益相關(guān)指標(biāo)。包括：出租率或空置率，運(yùn)營(yíng)成本占毛租

    金收入比率。

    ⑷ 評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)。包括基準(zhǔn)收益率、目標(biāo)成本利潤(rùn)率、目

    標(biāo)投資利潤(rùn)率、目標(biāo)投資回報(bào)率等指標(biāo)。

    第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

    一、投資估算

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算的范圍，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、

    房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用及開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)

    等，各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜、變化因素多、不確定性大，尤其是由于

    不同建設(shè)項(xiàng)目類型的特點(diǎn)不同，其費(fèi)用構(gòu)成有較大的差異。

    ㈠ 土地費(fèi)用估算

    開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用是指為取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地而發(fā)生的費(fèi)用。開(kāi)

    發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費(fèi)用各不相同。主要

    有以下幾種：劃撥或征收土地的土地征收拆遷費(fèi)、出讓土地的土地

    出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股

    東投資入股土地的投資折價(jià)。