2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理講義157

    一項(xiàng)目基本情況指標(biāo)

    1四證落實(shí)情況

    四證指國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)

    工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證

    2自有資金占總投資比率

    自有資金/總投資

    3資金落實(shí)情況

    自有資金和其他資金落實(shí)情況

    4地理與交通位置

    項(xiàng)目所處位置的區(qū)域條件和交通條件

    5基礎(chǔ)設(shè)施落實(shí)情況

    指項(xiàng)目的上下水、電力、煤氣、熱力、通訊、交通等配

    套條件的落實(shí)情況

    6項(xiàng)目品質(zhì)

    指項(xiàng)目自身的產(chǎn)品品質(zhì)，包括規(guī)劃和設(shè)計(jì)風(fēng)格、容積率、

    小區(qū)環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)等是否合理，新材料、新技術(shù)、新

    設(shè)計(jì)、新理念的應(yīng)用以及這些應(yīng)用所帶來(lái)的效益和風(fēng)險(xiǎn)

    二市場(chǎng)分析指標(biāo)

    7市場(chǎng)定位

    項(xiàng)目是否有明確的市場(chǎng)定位，是否面向明確的細(xì)分市場(chǎng)

    及這種定位的合理性

    8供需形勢(shì)分析

    項(xiàng)目所在的細(xì)分市場(chǎng)的供應(yīng)量與有效需求量之間的關(guān)

    系、市場(chǎng)吸納率、市場(chǎng)交易的活躍程度等

    9競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析

    項(xiàng)目所在地區(qū)人口聚集度、項(xiàng)目所處細(xì)分市場(chǎng)的飽和程

    度、項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì)比較次序等內(nèi)容

    10市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力

    項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃是否合理有效、銷(xiāo)售策劃人員能

    力、是否有中介顧問(wèn)公司的配合等

    11購(gòu)或預(yù)售/預(yù)租能力

    項(xiàng)目是否已有認(rèn)購(gòu)或已經(jīng)開(kāi)始預(yù)售、預(yù)租或預(yù)售/預(yù)租的比例如何

    三財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)

    12財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

    使項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于

    零時(shí)的折現(xiàn)率

    13銷(xiāo)售利潤(rùn)率

    利潤(rùn)總額/銷(xiāo)售收入

    14貸款償還期

    項(xiàng)目用規(guī)定的還款資金（利潤(rùn)及其它還款來(lái)源）償還貸款

    本息所需要的時(shí)間

    15敏感性評(píng)價(jià)