2011年房估師考試經(jīng)營與管理講義161

    五、房地產(chǎn)組合投資管理

    房地產(chǎn)組合投資管理所涉及的范圍就更廣，包括確定物業(yè)投資者或業(yè)主的投資目標(biāo)，評估資產(chǎn)管理公司的績效，審批資產(chǎn)管理公

    司提出的物業(yè)更新改造計劃以保持資產(chǎn)的良好運(yùn)行狀態(tài)和市場競爭力，管理資產(chǎn)以實現(xiàn)組合投資收益的最大化，就新購置物業(yè)或處置

    物業(yè)做出決策等。

    組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則，制訂并執(zhí)行組合投資策略，設(shè)計和調(diào)整房地產(chǎn)

    資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用，監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現(xiàn)金管理。

    第二節(jié) 物業(yè)管理的內(nèi)容

    根據(jù)物業(yè)的類型和特點(diǎn)不同，可以將物業(yè)管理分為居住物業(yè)管理、公共物業(yè)管理和收益性物業(yè)管理。每一種類型的物業(yè)管理，又

    可以進(jìn)一步劃分為許多更專業(yè)化的領(lǐng)域。例如，在收益性物業(yè)管理中，就可以進(jìn)一步分為寫字樓物業(yè)管理、零售商業(yè)物業(yè)管理、工業(yè)

    及貨倉物業(yè)管理、酒店物業(yè)管理等。物業(yè)類型不同，物業(yè)管理的側(cè)重點(diǎn)和工作程序也有差異。對最為復(fù)雜的收益性物業(yè)管理而言，其

    工作內(nèi)容主要包括以下幾個方面：

    一、制定管理計劃

    在接管一宗物業(yè)后，首先要制定一份管理計劃并獲委托方認(rèn)可。該計劃應(yīng)詳細(xì)說明物業(yè)管理所提供的服務(wù)內(nèi)容以及所采用的方法。

    一般包括六個方面的內(nèi)容：

    ㈠ 確立目標(biāo)

    物業(yè)所有者（業(yè)主）的目標(biāo)是制定管理計劃的基礎(chǔ)。有時業(yè)主除了最大限度地獲取利潤以外，沒有具體的目標(biāo)。物業(yè)管理人員就要

    通過有關(guān)的調(diào)查、分析有關(guān)投資信息，來確定較為具體的目標(biāo)。此外，業(yè)主授予物業(yè)管理者的權(quán)力范圍也有很大差別，有些業(yè)主只對

    重大決策問題發(fā)表意見，但也有些業(yè)主可能希望對有關(guān)細(xì)節(jié)問題亦予過問。物業(yè)管理人員常常需要就業(yè)主提出的相互矛盾的目標(biāo)作解

    釋工作，例如有業(yè)主同時提出了最小維護(hù)費(fèi)用和最大增值兩個不相容的目標(biāo)。一旦物業(yè)管理公司接受了委托，就要在物業(yè)管理目標(biāo)上與業(yè)主達(dá)成共識，并盡自己的可能來維護(hù)業(yè)主的利益。

    ㈡ 檢查物業(yè)質(zhì)量狀況

    檢查物業(yè)質(zhì)量狀況是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容，這種檢查通常包括建筑物外部和內(nèi)部墻體、基礎(chǔ)和屋頂、建筑設(shè)備和裝修等所有

    方面，還要針對租戶經(jīng)常指出的一些特殊問題進(jìn)行檢查。物業(yè)管理人員要根據(jù)質(zhì)量狀況檢查的結(jié)果，確定實現(xiàn)業(yè)主提出的目標(biāo)所需的時間、需要進(jìn)行的修繕工作及其費(fèi)用。

    ㈢ 形成租金方案和出租策略

    出租實際上是出售一定期限（月或年）的物業(yè)使用權(quán)，只有在業(yè)主和租戶均滿意的情況下租約才會得以維持，從這種意義上來講，為物業(yè)出租而進(jìn)行的努力是永無止境的。

    租金方案十分重要。從理論上來說，租金的確定要以物業(yè)出租經(jīng)營成本、稅費(fèi)和業(yè)主希望的投資回報率來確定，但市場經(jīng)濟(jì)條件

    下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系。維護(hù)較好的舊有建筑，由于其建造成本和融資費(fèi)用較低，往往限制了新建筑的租金水平，因此對舊有建筑而言，租金收入常常使回報

    率超出預(yù)期的水平，且建造成本和融資費(fèi)用上升越快，這種情況就越明顯。

    從總體上說，物業(yè)租金收益必須能抵償所有投資成本，并能為投資者帶來一個合理的投資回報。否則就不會有人再來進(jìn)行開發(fā)建

    設(shè)投資。物業(yè)管理人員還必須了解市場，過高或過低的租金都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失，因為若某宗待出阻物業(yè)確定的租金高于市

    場租金水平，則意味著物業(yè)的空置率會上升；而低于市場租金水平的租金，雖然可能使出租率達(dá)到100%，但可獲得的總租金收入并不一定理想。

    對于大型物業(yè)管理公司來說，一般較容易確定租金水平或方案，因為他們往往擁有大量類似物業(yè)出租的租金數(shù)據(jù)，使得物業(yè)管理人

    員很容易確定物業(yè)合適的市場租金水平。當(dāng)然，為準(zhǔn)確判斷物業(yè)的市場租金水平，需要比較已出租的類似物業(yè)和待出租物業(yè)的差異，

    并對已知的租金進(jìn)行相應(yīng)的修正，進(jìn)而求取待出租物業(yè)的市場租金水平。例如，對于出租寫字樓，其租金水平可能會依下述情況的不

    同而不同：單元面積大小、樓層、朝向；大廈坐落地點(diǎn)；距商業(yè)中心區(qū)的距離；裝修檔次；建筑設(shè)備狀況；所提供服務(wù)的內(nèi)容；有效

    使用面積系數(shù)；康樂設(shè)施完備情況；物業(yè)維護(hù)措施。租金方案還會受到出租策略的影響。仍然舉出租寫字樓的例子，

    租金水平受下列情況的影響：租期長短和承租面積的大小；租戶的資信狀況；為租戶提供服務(wù)的水平；附屬設(shè)施的收費(fèi)水平；是否帶家具。

    這里所列的情況并不完全，它僅僅是為了說明出租策略的不同會帶來物業(yè)租金水平的差異。

    對出租期限內(nèi)租金水平的調(diào)整，沒有數(shù)學(xué)公式可循，物業(yè)價格、租金指數(shù)對租金定期調(diào)整雖有參考價值，但直接的意義也不大，所

    以恰如其分地調(diào)整租金和形成初始租金方案一樣困難。如果投資者購買的物業(yè)本來就有人租用，這種租金的調(diào)整就更加困難，因為先

    前的業(yè)主確定的租金可能低于市場租金水平，所以當(dāng)新業(yè)主或物業(yè)管理人員決定將租金提高至市場租金水平時，可能會受到抵制。正

    是由于制定租金方案、調(diào)整租金水平非常復(fù)雜，才需要物業(yè)管理人員提供的專業(yè)服務(wù)。