2011年房估師考試經營與管理講義173

    ㈣ 需要的服務

    零售商作為零售商業物業內的租戶，非常關心是否有足夠的樓面面積來開展其經營活動、其所承租部分在整個物業內的位置是否

    容易識別、整個購物中心的客流量有多大。除此之外，某些租戶還有一些特殊的要求，例如餐飲店需要解決營業中的垃圾處理和有害

    物排放問題、家具店需要特殊的裝卸服務、超級市場需要大面積的臨時停車場、銀行需要提供特殊的保安服務等。是否提供以及在多

    大程度上提供這些特殊服務，是租賃雙方進行租約談判時要解決的重要問題。

    盡管獲得某些特殊服務的租戶要為此支付額外的費用，但仍會引起其他租戶的關注，解決這一問題的最好辦法，是由物業管理企

    業向全體租戶做出公開的說明。例如購物中心內的餐飲娛樂部分如果在商店關門后繼續營業，通向餐飲娛樂部分的公共空間就需保持

    開啟，以方便顧客通行。但即使通向商場的大門采用堅固的鋼質卷廉門并上鎖，商場內的承租人也會擔心酒后的食客會對其商店構成

    威脅。物業管理企業應該理解租戶的這些疑慮，并給予必要的解釋，采取必要的措施。例如可由物業管理企業聘請專門的保安人員（由餐

    飲娛樂的經營者提供費用），負責商場營業時間之外而餐飲娛樂部分營業時的保安工作，同時限制進入購物中心入口的開啟數量（例如僅

    留一個出入口）。物業管理企業還可以向購物中心內的租戶說明，餐飲娛樂部分晚間營業，也可能會在商場關門前給他們帶來額外的生

    意。

    三、零售商業物業的租金

    零售商業物業的租金是以每一個獨立出租單元的總出租面積

    （GRA）為基礎計算的。像寫字樓一樣，商場的出租常根據租戶要求

    分割成若干個相對獨立的開放空間，零售商業物業租約中載明的租

    金，通常為基本租金；此外，租戶常常還需支付一些代收代繳費用，

    以支付整個物業的經營成本（包括稅和保險費）和公用面積的維護費

    用；租戶可能還要按營業額的一定比例支付百分比租金。有些零售

    商可能更愿意僅按營業額的某一個百分比支付租金，但由于業主的

    利益得不到有效的保障，因而業主通常不喜歡這種作法，除非整個

    購物中心的營業額較高且很穩定。