2011年房估師考試經營與管理講義187

    ⑶ 完善成本控制制度。完好的計劃應當由完善的制度來保證實施。成本管理人員應當首先編制一系列標準的報表，規定報表的

    填報內容與方法。例如，每日各項材料的消耗表、用工記錄（派工單）、機械使用臺班與動力消耗情況記錄等。另外，還應規定涉及

    成本控制的各級管理人員的職責，明確成本控制人員與現場管理人員的合作關系和具體職責劃分。現場管理人員要積累原始資料和填

    報各類報表，由成本控制人員整理、計算、分析并定期編寫成本控制分析報告。圖3-3給出了項目管理人員通常要準備的現金流分析圖的示例。通過類似圖表，開發商就能跟蹤項目費用支出的情況，及時更新、調整其開發項目評估報告。

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    計劃年月：2002.1-2003.6；合同編號：B186；日期：2003年6月20日

    圖 3-3 建造成本支出現金流分析圖

    ⑷ 制定有效的獎勵措施。成本控制的獎勵措施對調動各級各類人員降低成本的積極性非常有益。除物質獎勵和精神獎勵外，為

    有突出貢獻的人員提供專業進修、職級晉升和國內外考察機會等，也是非常有效的方法。

    四、合同管理

    隨著中國建筑市場的日趨完善和逐漸與國際慣例接軌，合同管理在現代建筑工程項目管理中的地位越來越重要，已經成為與質量控制、進度控制、成本控制和信息管理等并列的一大管理職能。

    ㈠ 合同管理的作用

    ⑴ 確定了工程實施和工程管理的工期、質量、價格等主要目標，是合同雙方在工程中進行各種經濟活動的依據；

    ⑵ 規定了合同雙方在合同實施過程中的經濟責任、利益和權利，是調節合同雙方責權利關系的主要手段；

    ⑶ 履行合同、按合同辦事，是工程過程中雙方的最高行為準則，合法合同一經簽署，則成為一個法律文件，具有法律約束力；

    ⑷ 一個項目的合同體系決定了該項目的管理機制，開發商通過合同分解或委托項目任務，實施對項目的控制；

    ⑸ 是合同雙方在工程實施過程中解決爭執的依據。

    ㈡ 房地產開發項目的主要合同關系

    ⑴ 開發商的主要合同關系：開發商為了順利地組織實施其所承擔的開發項目，需要在開發過程中簽署一系列的合同，這些合同

    通常包括：土地使用權出讓或轉讓合同、勘察設計合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯合開發或房地產轉讓合同等。

    ⑵ 承包商的主要合同關系：承包商是工程施工的具體實施者，是工程承包（或施工）合同的執行者。由于承包商不可能、也不

    需要必備履行工程承包合同的所有能力，因此其通常將許多專業工作委托出去，從而形成了以承包商為核心的復雜合同關系。承包商

    的主要合同關系包括：工程承包合同、分包合同、供應（采購）合同、運輸合同、加工合同、租賃合同、勞務供應合同、保險合同、融資合同、聯合承包合同等。

    ㈢ 合同管理的主要工作內容

    建設工程合同管理工作，包括建設工程合同的總體策劃、投標招標階段的合同管理、合同分析與解釋及合同實施過程中的控制。

    ⑴ 建設工程合同總體策劃階段，開發商和承包商要慎重研究確定影響整個工程、整個合同實施的根本性、方向性重大問題，確定工程范圍、承包方式、合同種類、合同形式與條件、合同重要條

    款、合同簽訂與實施過程中可能遇到的重大問題、以及相關合同在內容、時間、組織及技術等方面的協調等。

    ⑵ 由于投標招標是合同的形成階段，對合同的整個生命周期有根本性的影響，通過對招標文件、合同風險、投標文件等的分析

    和合同審查，明確合同簽訂前應注意的問題，就成為投標招標階段合同管理的主要任務。