2011年房估師考試經(jīng)營(yíng)與管理第二章知識(shí)點(diǎn)8

　　22. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期

　　第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒(méi)有資本投入新項(xiàng)目

　　第二階段，投資者的投資回報(bào)預(yù)期隨著租金的回升而提高，資本流入市場(chǎng)

　　第三階段，由于空置率低于平衡點(diǎn)，投資者繼續(xù)購(gòu)買存量項(xiàng)目并繼續(xù)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目

　　23. 房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期的關(guān)系

　　投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期

　　24. 房地產(chǎn)泡沫及成困

　　概念

　　是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)

　　是一種價(jià)格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果

　　成因

　　土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)

　　投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因

　　金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑－必要條件

　　衡量－房地產(chǎn)泡沫指數(shù)（綜合了以下指標(biāo)）

　　實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格

　　房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率

　　房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

　　房?jī)r(jià)收入比

　　個(gè)人住房抵押貸款增長(zhǎng)率/居民平均家庭收入增長(zhǎng)率

　　房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求'

　　25. 過(guò)度開(kāi)發(fā)及誘因

　　概念

　　過(guò)度開(kāi)發(fā)也稱過(guò)熱，是指當(dāng)市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升，物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況

　　誘因

　　開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差

　　開(kāi)發(fā)商之間的博弈和非理性行為

　　開(kāi)發(fā)商資金的易得性