2011年房估師考試經營與管理第五章知識點9

　　【2009年真題】

　　認為利率水平是由貨幣的供給與需求決定代表性理論是（ ）。
　　A．馬克思的利率決定理論
　　B．可貸資金利率理論
　　C．IS－LM曲線模型利率理論
　　D．流動性偏好利率理論

　　【答案】C
　　【解析】A馬克思的利率理論認為利率取決于平均利潤率及其分割；B可貨資金利率理論認為利率由可貸資金的供求決定；D流動性偏好理論認為利率取決于貨幣供給量與流動性偏好的均衡水平。

　　【2009年真題】

　　若名義率為10%，通貨膨脹為4%，則實際利率為（ ）。
　　A．5.77%
　　B．6.00%
　　C．12.00%
　　D．14.40%

　　【答案】A
　　【解析】本題考察名義利率、實際利率和通貨膨脹率的關系。公式參見P152.本題作法一，按公式計算；作法二，帶有技術含量的排除法，有了通貨膨脹使實際利率一定小于名義利率，所以可直接百除CD.

　　【2009年真題】

　　某商鋪的租賃期為15年，租金按每年5%的比例遞增，第1年的租金為1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為8%，則該商鋪15年租金收入的現值為（ ）萬元。
　　A．11.41
　　B．11.49
　　C．12.41
　　D．12.49

　　【答案】D
　　【解析】本題的實質是等比年值換算為現值（A''－P）。本題折現率不等于遞增率，所以選用公式一。本題的第二個難點在于租金年初發生，所以第一年不需要折算，從第2年開始的第15年一共14年需要按公式進行折現，再加上第一年的值。

　　【2009年真題】

　　李某從銀行貸款56萬元購買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為7.5%，按月等額償還。如果李某于第7年末提前償還本金10萬元，則從地8年開始的月還款額為（ ）元。
　　A．3456.09
　　B．3505.95
　　C．3509.74
　　D．3705.73

　　【答案】B
　　【解析】本題考察提前還款（本金）的計算。

　　第一步計算正常情況下的月還款額

　　第二步計算出第7年年末（也就是第8年年初）償還的本金部分，在第3到第20年內減少的月還款額

　　第三步，計算從第8開始的抵押貸款月還款額

　　【2009年真題】

　　下列房地產投資業務模式中，現金流出包括土地成本的有（ ）。
　　A．購買——持有——出租——出售
　　B．購買——更新改造——出售
　　C．購買——更新改造——出租——出售
　　D．開發——銷售
　　E．開發——持有——出租——出售

　　【答案】DE
　　【解析】D開發－銷售模式必須先買土地；E開發－持有－出租－出售也必須是買土地進行開發之后才能經營。而ABC由于直接購買的是建成以后的房地產，所以只體現了房地合一的購買成本，不單獨體現土地成本。

　　【2009年真題】

　　個人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。（ ）

　　【答案】錯
　　【解析】既然是等額還本付息，則每期還款額必然相等，其中利率前期高后期低，本金前期低后期高。如果是等本金還款，則每期還款額不相等，但其中的本金相等。

　　【2009年真題】

　　只要商品住宅的價格不下跌，就不會發生次貸危機。（ ）

　　【答案】錯
　　【解析】次貸危機是個綜合問題，與房價直接相關，但說只要房價不下跌就不會發生，太絕對。