2011年房估師考試經營與管理第七章知識點6

　　21. 房地產投資決策的期權性質（兩性）

　　房地產投資決策的兩種性質

　　不可逆性（有可能投資無法收回）

　　房地產位置固定，流動性較差

　　房地產交易稅費高，阻礙流動

　　可延期性（可以不馬上投資）

　　選擇投資的時機不同，投資收益與風險就不同

　　延期投資可能規避風險

　　房地產投資的期權性

　　房地產投資具有不可逆性與可延期性，也就具有了期權性質

　　具有期權性使決策問題轉換為實物期權定價問題

　　期權價格是獲得這種權利所投入的人財物

　　執行期權相當于在有利的投資機會下進一步投資

　　22. 實物期權方法與房地產投資決策

　　五種實物期權類型

　　等待投資型期權、成長型期權、放棄型期權、柔性期權、學習型期權

　　四個基本步驟

　　構建應用框架、完成期權定價、檢查結果、再設計

　　六個基本變量

　　標的資產的現值、資產的現金流或持有收益率、期限、標的資產的波動率、無風險收益率、價值漏損

　　兩種期權定價模型

　　二叉樹期權定價模型、布萊克－舒爾斯方程

　　23. 實物期權方法的實際應用

　　確定合理的開發時機（等待投資型期權）－延期、捂盤

　　決定是否放棄投資機會或項目（放棄型期權）

　　決定是否開發一些成長型項目（成長型期權）

　　【2009年真題】

　　下列關于房地產置業投資不確定因素的表述中，正確的是（ ）。
　　A．空置率與有效毛收入呈反向變動
　　B．通過與物業服務企業簽訂長期合約，可以完全排除通貨膨脹對運營費用的影響
　　C．權益投資比率高，意味著投資者承擔的投資風險和風險報酬均增加
　　D．金融機構通常要求投資者的權益投資比率不得高于某一要求的比率

　　【答案】A
　　【解析】B不能完全排除通貨膨脹的影響；C權益比率高，說明自有資金多，投資者風險低；D金融機構為了降低風險，要求權益投資比率不得低于一定比率。參見P210.

　　【2009年真題】

　　各投資方案凈現值的期望值不同時，以方案風險大小為投資方案比選的主要依據，此時應選擇的判別指標是（ ）。
　　A．凈現值
　　B．凈現值期望值
　　C．凈現值標準差
　　D．凈現值標準方差系數

　　【答案】D
　　【解析】各投資方案凈現值的期望值不同時，不能直接以標準差作為判官標準，而應以標準差系數。