2008年房地產開發經營與管理備考指南（三）

　　第三章 房地產開發程序
　　1、房地產開發是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間并改變人類生存的物質環境的一種活動，多種資源有：土地、建筑材料、基礎設施、公共配套設施、資金、勞動力和專業人員的經驗。
　　房地產開發程序包括投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地、規劃設計與方案報批;簽署有關合作協議、施工建設與竣工驗收、市場營銷等步驟。可以劃分為四個階段：投資機會選擇與決策分析;前期工作;建設階段和租售階段。
　　投資機會選擇包括投資機會尋找和篩選兩個步驟。投資決策分析包括市場分析和項目財務評價兩部分工作。前者主要分析市場的供求關系、競爭環境、目標市場及其可支付的價格或租金水平。后者根據市場分析的結果，就項目的經營收入與費用進行比較分析。
　　通過初步投資分析，開發商可以找出一系列必須在事先估計的因素，在購買土地使用權和簽訂建設合同之前，必須設法將這些因素盡可能精確地量化。
　　2、獲取土地的途徑有：土地使用權出讓，可以招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協議出讓等形式，對于商業旅游娛樂和商品住宅等經營性用地必須采用前三種形式;土地使用權劃撥。對于城市基礎設施、公益事業、國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及經濟適用房和廉租住房用地可以劃撥;原有劃撥土地上存量房地產土地使用權轉讓;與當前土地使用者合作。
　　出讓的地塊必須具有城市規劃行政主管部門提出的規劃設計條件及附圖。《規劃設計條件通知》及附圖或《審定設計方案通知書》及附圖，是國有土地使用權出讓合同的重要附件。
　　3、房地產開發前期的規劃管理主要體現在：開發項目選址、定點審批階段;申請《建設用地規劃許可證》;規劃設計條件審批階段;設計方案審批階段，不少于2個方案設計; 申請《建設工程規劃許可證》階段。
　　建設工程招標方式有公開招標和邀請招標。進行公開招標時，開發商或其委托的招標代理機構要發布招標公告，公開招標的時間長工作量大費用較高。邀請招標中被邀請的承包商通常在3-10人之間。
　　招標機構要組織一個招標工作小組。招標工作小組成員要有決策人員、專業技術與經濟方面的專家和助理人員。可以自行成立也可以和招標代理機構成立聯合招標工作小組。招標過程中的決定活動：
　　①確定開發項目發包的范圍，一般采用建設全過程統包方式發包;
　　②確定承包方式和承包內容，開發商一般采用全部包工包料的總價合同方式;
　　③確定標底;
　　④決標并簽訂合同或協議。
　　招標程序：
　　①申請招標，獲得規劃雙證后，可以向當地建設主管部門辦理建設工程開工審批手續，經批準可以持建設主管部門同意招標的《建設工程開工審批表》和招標申請書。向當地招標管理部門登記、申請招標并領取招標用表。開發商只有在獲得招標批準后，才可進行招標。
　　②編制招標文件;
　　③編制招標工程標底，標底應當送當地合同預算審查機關確認，密封后再經當地招標管理辦公室核準方能生效;
　　④確定招標方式、發布招標公告或邀請投標函;
　　⑤招標人資格審查，開發商應考慮投標人的企業注冊證明和技術等級、主要施工經歷、技術力量簡況、施工機械設備簡況、在施工的承建項目、資金和財務狀況。外地建筑企業參加投標，要有建設工程所在地的城市主管部門簽發的投標許可證。
　　⑥招標工程交底及答疑;
　　⑦開標、評標和決標，開標會議由招標人邀請各投標人、公證機構、招標管理部門參加。如果投標人報價都超出標底過多，經復核標底無誤后，開發商可宣布本次投標無效另組織投標。評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標委員會評審有效投標后，忘不了評出一、二、三名候選中標單位，交給開發商做最后抉擇。決標后開發商應向中標單位發出中標通知書;
　　⑧簽訂合同。
　　開工申請和審批，注意申請領取開工許可證的條件和程序。(見基本制度與政策)
　　前期工作的其他內容還包括征地、拆遷、安置、補償、三通一平、市政設施接駁談判和協議、短期和長期信貸、尋找預租預售客戶、分析市場狀況、確定目標市場、確定售價和租金水平、制定項目開發過程的監控策略、洽談開發項目保險事宜。上述完成后還要做一次財務評價。開發商要保持一種“健康的懷疑”來對待其所獲得的專業咨詢意見。
　　4、建設階段要實施質量、進度、成本、合同、安全等工程項目管理。
　　質量控制要在決策階段、設計階段和施工階段進行，工程施工階段的工程質量控制工作主要包括：
　　①對原材料的檢驗;
　　②對工程采用的配套設備進行檢驗;
　　③確立施工中控制質量的具體措施，對施工設備儀器進行檢查，控制混凝土質量，對砌筑工程裝飾工程和水電安裝進行檢查和評定;
　　④確立有關質量文件的檔案制度。
　　進度控制主要內容：對項目建設總周期目標的論證與分析;編制項目建設工程進度計劃;編制其他配套進度計劃，如材料供應計劃、設備周轉計劃、臨時工程計劃;監督項目施工進度計劃的執行;施工現場的調研與分析。進度控制中應注意影響進度的因素有材料設備的供應情況、設計變更、勞動力的安排情況、氣象條件。
　　成本控制中首先要編制成本計劃，成本計劃分為：材料設備成本計劃、施工機械費用計劃、人工費成本計劃、臨時工程成本計劃、管理費成本計劃。
　　合同管理包括建設工程合同的總體策劃;投標招標階段的合同管理、合同分析與解釋及合同實施過程中的控制。
　　在施工中對于出現的臨時占用規劃批準以外的場地、可能損壞道路管線電力郵電通信等公共設施、臨時停水停電中斷交通、進行爆破企業等情況要按規定辦理批準手續。
　　5、竣工驗收的工作程序：單項工程竣工驗收，由開發商組織承包商、設計單位、客戶、質量監管部門進行;綜合驗收;在初驗的基礎上組織建委、計委、建設銀行、人防、環保、消防、開發辦公室、規劃局參加正式綜合驗收，簽發驗收報告。