2008年房地產開發經營與管理備考指南（五）

　　第五章 現金流量與資金時間價值
　　1、現金流入通常包括銷售收入、出租收入和其他經營收入。現金流出主要包括土地費用、建造費用、還本付息、經營費用、稅金。
　　2、資金的時間價值隨著時間的推移，資金的價值會增加，資金一旦用于投資，就不能用于即期消費，體現為放棄即期消費和損失得到補償。資金時間價值的大小取決于投資利潤率、通貨膨脹率、風險因素。
　　利率分為基礎利率、同業拆放利率、存款利率、貸款利率，一般以無風險的國債收益率作為基礎利率。利息多少取決于利潤總額，利率的高低取決于平均利潤率。利率高低取決于利潤率和總利潤在貸款人與借款人之間的分配比例，同時，市場利率的多變性直接決定于資本借貸的供求對比變化。在市場經濟條件下，利率的高低主要取決于社會平均利潤率、資本供求狀況、通貨膨脹率水平、政策性因素和國際經濟環境。貸款利率水平主要取決于資金成本、稅收經營費用、風險成本以及收益率、
　　我國房地產開發貸款和住房抵押價款都是以復利計算的，復利有間斷復利和連續復利兩種之分，生活中主要是間斷復利。
　　名義利率與實際利率的關系：實際利率=(1+名義利率/次數)次數-1和i=er-1(當次數趨于無限時)名義利率是以年利率。名義利率越大，計算周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大，
　　3、資金等效性是指不同時點發生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。計算形式有：復利計算、年金計算、等差序列的現值計算和等比序列的現值計算。
　　等差序列的現值= A1年金現值系數+G等差系列現值系數。(G為收入支出年等差值)
　　等差序列的年金= A1+G等差系列年費用系數 (A1為第一期的現金收入或支出)
　　等比序列的現值=A1等比序列現值系數，
　　當利率=收入支出年變化百分比時，P=nA1/(1+i)。
　　等比序列的年金=A1等比序列年費用系數。