2012年房估師考試理論與實務強化習題26

    1.某建筑物實際經過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數(shù)為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為（）。

    A.43.2%

    B.50%

    C.56.8%

    D.70%

    2.在估價中選取4個可比實例：甲成交價格4800元/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余額36萬元；丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清：丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清32.36萬元。已知折現(xiàn)率為10%，那么這4個可比實例單價的高低排序為（　　）。

    A.甲乙丙丁

    B.乙丁甲丙

    C.乙丙甲丁

    D.丙乙丁甲

    3.建筑物的重新構建價格是（　　）的價格。

    A.扣除折舊后

    B.估價時點時

    C.客觀

    D.建筑物全新狀態(tài)下

    4.對于一宗房地產的價格，通常由（　　）所構成。

    A.土地取得成本

    B.開發(fā)成本

    C.銷售稅費，投資利息

    D.管理費用

    5.某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業(yè)無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于（　　）萬元。

    A.536

    B.549

    C.557

    D.816

    6.下列屬于運用比較法進行估價的步驟的是（　　）。

    ①選取可比實例；②搜集交易實例；③建立價格可比基礎；④進行交易日期修正；⑤進行交易情況修正；⑥進行房地產狀況修正；⑦求取比準價格

    A.①②③④⑤⑥⑦

    B.②①③⑤④⑥⑦

    C.①③②④⑥⑤⑦

    D.②①⑧④⑤⑥⑦

    7.應用路線價法的前提條件是（　　）。

    A.土地形狀較規(guī)則

    B.街道較規(guī)整

    C.地勢較平坦

    D.臨街各宗土地的排列較整齊

    8.當房地產價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或下降的數(shù)額大致接近時，宜采用（　　）預測房地產的未來價格。

    A.數(shù)學曲線擬合法

    B.平均增減量法

    C.平均發(fā)展速度法

    D.移動平均法

    9.下面屬于構筑物的是（　　）。

    A.煙囪

    B.水塔

    C.水井

    D.屋頂

    10.在估價中要特別注意下列（　　）之間的內在聯(lián)系。

    A.估價方法

    B.估價目的

    C.估價時點

    D.估價對象狀況