第一節 房地產估價技術路線概述

    一、房地產估價技術路線的概念

    房地產估價機構接受了估價委托并且明確了估價目的、估價時

    點、估價對象等估價基本事項之后，接下來要做的一件重要的工作

    就是確定估價技術路線。只有確定了估價技術路線，才能相應地選

    擇估價方法，進而才能進行后面的具體估價作業。

    房地產估價的技術路線是評估出估價對象房地產的價值所應遵

    循的根本途徑，是指導整個房地產估價過程的技術思路，是估價人

    員對估價對象房地產的價格形成過程的認識。

    確定房地產估價技術路線，也就是確定房地產價格形成過程。

    確定估價技術路線的結果和目的是：確定價格內涵和價格形成過程。

    確定房地產估價技術路線，要對估價對象房地產本身有充分的

    認識，要對交易各方的情況和交易過程有充分的了解。

    二、房地產估價技術路線與房地產價格內涵和價格形成過程

    房地產估價是估價人員模擬房地產價格形成過程以確定房地產

    價值的過程，房地產估價技術路線就是估價人員模擬房地產價格形

    成過程、揭示房地產價格內涵時的思路。因此，房地產估價技術路

    線體現的正是估價對象房地產的價格形成過程，反映的是估價對象

    房地產的價格內涵。

    下面以《規范》中的一些條文規定來說明房地產估價技術路線

    與房地產價格內涵和價格形成過程的關系。

    以《規范》第6.4.4條為例：

    “6.4.4以劃撥方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，

    評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地

    使用權出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：

    ⑴ 首先求取設想為出讓土地使用權下的房地產的價值，然后

    預計由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的土地使用權

    出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權年限設定為

    相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。

    ⑵ 用成本法估價，價格構成中不應包括土地使用權出讓金等

    由劃撥土地使用權轉變為出讓土地使用權應繳納的款額。“

    這里給出的處理土地使用權出讓金問題的兩種方式，就是兩種

    估價技術路線。這兩種估價技術路線反映了共同的價格內涵：劃撥

    土地使用權的價格內涵是出讓土地使用權價格扣除土地使用權出讓

    金價款后的余額部分。