2012年房估師考試案例分析精講2

    三、房地產估價技術路線與房地產估價方法

    ㈠ 房地產估價技術路線與房地產估價方法的密切關系

    房地產估價技術路線是估價人員對房地產價格形成過程的認

    識，而房地產估價方法本身也反映了人們對房地產價格形成過程的

    認識。可以說，每種房地產估價方法都體現了一種技術路線。

    例如，市場法體現的是這樣一種對價格形成過程的認識：房地

    產的正常市場價格是該房地產在公開市場上最可能實現的價格，或

    者說是被大多數買家和大多數賣家認可的價格。正是按照這樣對價

    格形成過程的認識，市場法采用“選取類似房地產的實際成交價格

    經過處理后作為評估價值“的技術路線。

    成本法反映的估價技術路線是：在無法通過市場直接得到估價

    對象的正常市場價格的情況下，可以通過對估價對象房地產的價格

    組成部分進行分解，了解各價格組成部分的正常市場價格，再累加

    （積算）作為估價對象的正常市場價格。也就是說，成本法認可這樣

    一種價格形成過程：房地產的價值是由其各組成部分的價格累加而

    成的。