2012年房估師考試案例分析精講8

    又如，為了保險目的進行的房地產估價，其價格內涵將不包括

    土地的價值，因為保險估價的價值主體（保險公司）所關心的僅是房

    屋的價格，在出險時土地是不會受到損失的。

    ㈢ 確定房地產估價技術路線時要充分了解估價時點

    確定房地產估價技術路線就是要確定房地產價格的內涵和價格

    形成過程，而房地產價格內涵與價格形成過程都與估價時點密切相

    關。

    關于估價技術路線與估價時點的關系，詳見本節“四、㈣房地

    產估價技術路線與估價時點原則“。

    下面我們再從一個考試題來看房地產的估價基本事項與房地產

    價格內涵和價格形成過程以及與房地產估價技術路線之間的相互關

    系。

    「例1-1」 甲方（開發公司）于1993年7月委托乙方（建筑公

    司）建設兩幢（分別稱為A座和B座）8層共5000㎡的商品房，至

    1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時A座建至

    四層，B座建至五層，工程到此停工，甲、乙雙方此后為工程款發

    生糾紛，甲方認為工程款實際發生1400萬元，乙方尚應返還100

    萬元；乙方則認為工程款實際發生1580萬元，甲方尚應再付80

    萬元。雙方爭執不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托

    估價機構對甲方實際應支付給乙方的工程款進行評估。

    ⑴ 確定評估結論的依據應該是：

    A. 以1500萬元作為估價值

    B. 以（1400+1580）/2=1490萬元作為估價值

    7

    C. 以1993年7至12月的預算定額、材差等資料為依據，按

    兩幢商品房到停工之日止實際發生的工程量計算估價值

    D. 以1995年7月的預算定額、材差等資料為依據，按兩幢

    商品房到停工之日止實際發生的工程量計算估價值

    ⑵ 如果該開發公司擁有全部合法開發手續，欲將整體項目轉

    讓，估價時點應確定為：

    A. 1993年12月

    B. 1995年7月

    C. 項目轉讓日期

    D. 項目建成日期