2012年房估師考試案例分析精講16

    ㈡ 假設開發法

    假設開發法是評估國有土地使用權出讓價格的常用方法之一。

    其方法運用的前提條件是估價對象土地規劃設計條件已經規劃主管

    部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發的具體規

    劃設計方案，才能據此規劃方案假設得到開發建設后的剔去建筑物

    部分的剩余土地部分價格。

    ㈢ 成本法

    成本法是在估價對象土地使用權價格各組成部分費用項目明

    確、賬目清楚時適宜采用的一種方法。《規范》規定，土地取得費

    用包括三部分：一是征地和房屋拆遷安置補償費；二是土地使用權

    出讓金或者地價款；三是有關土地取得的手續費和稅金。征用耕地

    和其他土地的補償費和安置補助費標準，在《土地管理法》等法律、

    法規中已作規定。城市房屋拆遷安置補償費用的金額，可根據被拆

    遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確

    定。土地使用權出讓金或地價款以及有關土地取得的手續費和稅金

    依據相關法律、法規、政策的規定。

    ㈣ 基準地價修正法

    基準地價修正法是以該區域或級別的基準地價為依據，再根據

    實際情況進行必要的修正后估算土地價值的方法。該方法的關鍵是

    確定土地的基準地價。土地的基準地價是在一定區域范圍內，根據

    用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分土地價值區段，然后調

    查測算出各區段在估價時點的平均價值水平。基準地價修正法的估

    價過程為：利用政府已經確定公布的基準地價，依據替代原理，通

    過對交易日期、區位狀況和實物狀況（包括土地使用權使用年限、剩

    余年限等）的比較修正，由基準地價調整得出估價對象出讓土地價

    格。