2012年房估師考試案例分析精講48

    ⑸ 在估價的假設和限制條件中，指出了無法調整確認的資料、

    數據，闡述了估價中未考慮的因素和一些特殊處理及可能的影響，

    對“無法調查確認的資料、數據”、“未考慮的因素和一些特殊處

    理及其可能的影響“所作出的估價假設進行了詳細的陳述，對估價

    報告使用限制條件作出了詳細的陳述。

    ⑹ 估價結果報告，簡明扼要。包括了標題、委托人～估價報

    告應用的有效期等14個內容。內容完整。

    ⑺ 估價技術報告，介紹了估價對象的區位、實物、權益狀況，

    分析了影響估價對象的區域、市場等多種因素，闡述了估價的技術

    思路及收益法、成本法評估的理由，詳細陳述了估價測算過程及收

    益法、成本法評估所用參數選取的理由，陳述了估價結果及其確定

    的理由。內容較具體、理由較充分。

    ⑻ 附件，包括了權屬證件復印件，估價對象地理位置、四周

    及環境示意圖，建筑物外觀、內部狀況照片，估價機構、估價人員

    資質證明等。附件資料齊全。

    ㈣ 房地產一定年限租賃權價值的評估，實質是房地產一定年

    限內使用權價值的評估。該報告通過對估價對象在28.5年使用期

    內的公開市場價值評估，實現租賃權價值的評估，抓住了租賃權價

    值評估的實質。該報告符合《房地產估價規范》關于房地產租賃價

    格評估的要求：從事生產、經營活動的房地產租賃價格評估，應采

    用公開市場價格標準，具體方法可采用市場比較法、收益法、成本

    法。

    不足之處：

    ㈠ 用市場比較法評估土地使用權價值時，區位狀況修正、實

    物狀況修正中，因素分析、比較，過于簡單。

    ㈡ 成本法中，應該對專業費、前期費、市政基礎設施建設配

    套費等規定取費及開發周期確定的依據、標準，予以說明。否則難

    免報告欠嚴謹。