2012年房估師考試案例分析精講55

    估價對象使用情況 表2-19

    位置

    功能

    首層

    接待大廳、××旅行社

    二層

    宴會廳、××中餐廳、××大廳、××制衣、××夜總會

    三層

    大堂/商品部、××齋、××西餐廳、××館/×撈飯館、

    ××行、會議中心、總機房

    四層

    設備管道層

    五層

    康樂中心

    游泳池

    網球場

    健身房

    美容美發

    棋牌室

    臺球室

    五～九層

    客房

    B1

    保齡球館、××食苑、××夜總會、×桑拿中心、員工餐

    廳、員工之家、食品庫

    B2

    停車場（88個車位）、設備用房、庫房、培訓室、洗衣房

    室外地上停車場

    24個車位

    該飯店擁有單、雙人標準客房、豪華單、雙人客房、行政套房、

    外交套房、××套房和總統套房共396間（套）。房間配有中央空調

    系統、安全消防系統、IDD、冰箱、音響、私人保險柜、高速DDN

    專線、衛星及閉路電視等設施，商務客房提供無限網絡工作站、傳

    真、VOD點播系統等服務。2001年平均入住率為70%～80%，

    2002年與上年持平。

    該飯店的營業收入有個起伏增長的曲線，隨著增長率提高，且

    運營成本率降低，經營逐步好轉。1994年以前為4000～7000萬

    元；1995～1997達11000萬元以上；1998～2000年為10000～

    9000萬元；2001年為13100萬元，根據目前經營狀況，預計2002

    年的營業收入比上年增長10%以上。在××市各大飯店綜合指數排

    名中名列前10名內。

    估價對象為五星級酒店，目前已投入使用約11年，由于建筑

    及裝修質量較高，維護及使用狀況良好，1998～2001年完成裝修

    改造，各部位基本上無較大磨損。

    估價對象的市政條件完善，所需上水、生活熱水、雨水、污水、

    供電、中央空調、供氣、通訊等市政條件已具備，在時間和用量上

    可以滿足項目需求。

    ⑵ 該大廈的建筑技術經濟指標

    依據委托人提供的含有估價對象的《國有土地使用權證》、《房

    屋所有權證》及建筑施工平面圖：

    估價對象土地使用權面積：8048.23㎡

    估價對象總建筑面積：49977.62㎡

    其中：地上：39830㎡

    地下：10147.62㎡

    層數：地上9層、地下2層

    結構類型：框架剪力墻

    容積率：6.21

    其中地上：4.95

    停車位：地上24個，地下88個。

    多功能建筑面積表 表2-20

    項目

    （面積單位：㎡）

    合計

    其 中

    客房

    餐飲

    康樂

    出租

    車庫

    附房及設備用房

    總建筑面積

    49977.62

    396間

    1200人

    8家

    112個

    5863.34

    地上1～9層

    39830

    27844

    5589

    2453

    1795

    1261

    887.72

    地下1～2層

    10147.62

    1023

    1781

    2368

    4975.62