2012年房估師考試案例分析精講62

    ⑴ 市場背景分析

    本案例主要作了××飯店市場分析，從飯店客源、客房數(shù)量、

    供給需求、經(jīng)營狀況、五星級飯店近三年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和分析預測。

    但還是缺乏當?shù)貐^(qū)位附近同類（五星級）飯店的經(jīng)營比較分析。

    ⑵ 收益法估價

    收益法估價針對性較強。估價對象作為五星級飯店，由于經(jīng)營

    方式和功能的多樣性，如整體經(jīng)營、整體經(jīng)營與出租經(jīng)營，各功能

    部分的不同經(jīng)營內(nèi)容，其收益來源是多種類型的。

    估價對象具有客房及七、八類配套功能，本案例對估價對象本

    身及周邊類似用途檔次的飯店物業(yè)進行了詳細的調(diào)查，內(nèi)容涵蓋客

    房部分（標準房、行政套房、豪華套房）、餐飲部分（中餐、西餐）、

    康樂部分（保齡、桑拿、網(wǎng)球、游泳、健身等）、商務辦公部分（會議

    廳等）、出租部分、停車場等較為集中的類別進行了調(diào)查分析，分別

    比較了其客房數(shù)量、租金標準、就餐上座率、娛樂消費水平、空置

    情況，客房收入又考慮了淡旺季的差別等，從而對評估中采用的數(shù)

    據(jù)更加客觀合理，給予了較好的技術支持。其中出租部分租約內(nèi)外

    租金水平差異不大，合并計算，若有一定差異應當列出各部分租約

    情況，分別租約內(nèi)外計算。本例主要是整體經(jīng)營，也有少部分出租，

    所以采用分別、分功能計算種類收入，再按照整體運營計算成本費

    用以確定整個飯店凈收益的方法是適宜的。

    在運營成本費用的計算中，根據(jù)飯店特點，參考了飯店報表的

    欄目列支項目，除了正常經(jīng)營成本費用外，估價中緊扣估價結(jié)果的

    價值內(nèi)涵，對不屬于房地產(chǎn)本身價值的部分注意從收益和成本中扣

    除，如商用設備和動產(chǎn)家具的價值（折舊費）、專業(yè)物業(yè)管理的酬金

    等，同時將房地產(chǎn)的折舊攤銷保留在凈收益中，方法是正確的。

    估價對象既有自營又有出租，且由專業(yè)公司統(tǒng)一物業(yè)管理，特

    點突出。估價中，對飯店的經(jīng)營收入、其他收入與客房收入的比例

    關系，各項變動成本與經(jīng)營收入的比例，固定成本的計算基礎等進

    行了分析比較，作到凈收益的比例符合一般規(guī)律。收益預測現(xiàn)金流

    水平相當于可達到的現(xiàn)水平，未作過高預測。案例中確定報酬率、

    收益年限、收益法公式比較慎重。

    ⑶ 成本法估價

    案例中成本法按照重新購建價格的成本構(gòu)成逐項測算、加總，

    考慮土地年期修正和建筑物綜合折舊。確定綜合成新率時，建筑物

    根據(jù)分類折舊確定，綜合年限與實地觀察，比較可靠。有些估價報

    告確定過程比較粗略。

    ⑷ 扣除土地出讓金價值

    估價對象的土地使用權類型為劃撥，則抵押價值中不應包括土

    地出讓金（交政府地價部分）的價值。因此在收益法和成本法的評估

    中都從市場價值中扣除了相當應補繳的地價款（出讓金）部分價值。

    ⑸ 估價結(jié)果確定

    案例中詳細說明了估價結(jié)果和確定的理由。由于兩種方法結(jié)果

    收益法低，成本法高，相差在5%以內(nèi)，處于合理范疇。飯店投入

    成本相對較大，而經(jīng)營管理的難度較大，甚至虧損，估價結(jié)果具有

    合理性。另外考慮抵押評估的謹慎原則，將兩個結(jié)果平等對待，不

    簡單偏好某種方法，也是適宜的。

    總之，本案例為評估一大型的、功能較為復雜、經(jīng)營形式多樣

    化的整體五星級飯店的抵押房地產(chǎn)市場價值，該房地產(chǎn)估價報告屬

    于完整性、較優(yōu)秀的報告。但對于大型飯店的估價，可研究的問題

    還很多，報告中一些數(shù)據(jù)來源及分析的深入性上，還有欠缺。