2012年房估師考試案例分析精講75

    六、估價目的

    為委托人確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價

    格。

    七、估價時點

    二○○四年七月十五日

    八、價格定義

    根據××市現(xiàn)行拆遷政策、法規(guī)，房地產評估有有關技術規(guī)范、

    規(guī)則，以及本項目的具體要求，估價對象作為非住宅的房屋拆遷補

    償價格包括兩部分，即房屋區(qū)位補償價和地上物補償價。

    計算公式為：

    拆遷補償價=區(qū)位價格×K1×K2×K3×建筑面積+地上物補償價

    區(qū)位價格：依照××市非住宅區(qū)位類別圖及文字說明確定估價

    對象所在地為七類地區(qū)，估價人員根據被拆遷房屋的具體區(qū)位狀況，

    在該類別區(qū)位價格范圍內，確定估價對象單位建筑面積的區(qū)位價格

    系數；

    K1：為容積率調整系數，根據被拆遷房屋現(xiàn)狀容積率確定；

    K2：為房屋原用途調整系數，根據被拆遷房屋的實際情況和××市有關規(guī)定確定；

    K3：為規(guī)劃用途調整系數，按照××市有關規(guī)定，當規(guī)劃用途

    為市政府確定的市政公益事業(yè)或重點工程時取0.7，其他情況取

    1.0.

    地上物補償價：按××市有關規(guī)定采取成本法，用房屋重置成

    本結合成新進行計算。本次評估為估價對象在估價時點的重置成新

    價，是以估價對象時點即2004年7月15日的建筑材料和建筑技

    術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效

    用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價格。

    九、估價依據

    ⑴ 全國人大常委會、國務院、建設部、國土資源部及××市

    人民政府有關部門頒布的有關法律、法規(guī)和政策文件：

    。《中華人民共和國城市房地產管理法》「中華人民共和國主

    席令第29號」；

    。《中華人民共和國土地管理法》；

    。《城市房屋拆遷管理條例》「國務院第305號令」；

    。《房地產估價規(guī)范》「GB/T50291-1999」；

    。《城市房屋拆遷估價指導意見》「建住房（2003）234號」；

    。《××市城市房屋拆遷管理辦法》「××市人民政府令第87

    號」；

    。《××市房屋拆遷評估規(guī)則（暫行）》「×國土房管拆字

    （2001）1234號」；

    。《××市非住宅房屋拆遷評估技術標準》「×國土房管拆

    （2002）646號」；

    。《××市重置成新價評估技術標準》「×國土房管拆（2003）

    808號」；

    。《××市房屋估價辦法》「×房地評字（1996）573號」。

    ⑵ 委托人及產權人提供的有關資料：

    。《關于建設拆遷評估作價的通知》（參見附件二）；

    。××舊城改造項目規(guī)劃指標（參見附件五）；

    。《估價對象清單》（參見附件三）；

    。估價對象的《房屋所有權證》（參見附件四）；

    。委托人及產權人提供的其他資料。

    ⑶ 估價機構所掌握的有關資料，以及估價人員實地勘察、調

    查所獲取的資料。

    十、估價原則

    在本次拆遷評估中遵循了合法原則、替代原則、公平原則和估

    價時點原則，達到獨立、客觀、公正。