2012年房估師考試案例分析精講81

    ××房地產合并估價技術報告（節選）

    ㈡ 區位狀況因素分析：（略）

    先以市場比較法求A、B及C的空地價格，然后求取以兩筆土地合并后效用增值部分中應該歸屬于A及B的部分，將此部分加入A及B的空地價格中，即可求得A及B的鄰地購買價格。

    ② B地的空地價格（b），單價為9075元/㎡；總價為49912500元。

    ② 計算增值分配率。A、B兩塊土地合并后的增值源于下列三個因素：一是面積因素；二是臨街環境因素；三是A、B各自對增值的貢獻度。因此，增值分配率的確定應首先分別計算，然后通過綜合調整來確定。

    A：1500/（1500+5500）×100%≈21%

    B：79%

    ⒉ 計算臨街及環境因素對增值的影響

    B：38%

    ⒊ 計算增值貢獻度對增值的影響

    a.計算B對A的貢獻。若將增值都歸于B地，則A地所有者購買B地的價格為：

    c-a＝87450000元

    b.計算A對B的貢獻。若將增值都歸于A地，則B地所有者購買A地的價格為：

    c-b＝59812500元

    c.計算增值分配率：

    A：59812500/（59812500+87450000）×100%＝40.6%

    B：59.4%

    ⒋ 綜合調整確定增值分配率。綜合①、②、③所計算出的增值分配率，給出最后所采用的增值分配率。依據實際情況，對于本例采用平均值決定最終增值分配率。

    A：（21%+62%+40.6%）/3=41.2%

    B：58.8%

    ㈦ 估價結果確定

    ⑴ 計算A、B的增值分配額

    ① A地的增值分配額為：

    37537500×41.2%＝15465450（元）

    ② B地的增值分配額為：

    37537500×58.8%＝22072050（元）

    ⑵ 計算A、B的鄰地購買價格

    ① A地的鄰地購買價格。A地的鄰地購買價格即為B地所有者購買A地的價格，其數額應為A地的空地價格加上A地的增值分配額，其結果如下：

    總額＝22275000+15465450＝37740450（元）

    單價＝37740450÷1500＝25150（元）

    ② B地的鄰地購買價格。B地的鄰地購買價格即為A地所有者購買B地的價格，其數額應為B地的空地價格加上B地的增值分配額，其結果如下：

    總額＝49912500+22072050＝71984550（元）

    單價＝71984550÷5500＝13088（元）