2012年房估師考試案例分析精講85

    ⑶ 不能以當前房地產市場實際價格作為判斷原估價結論是否

    真實、客觀、合理的標準。當前房地產市場真實價格是以前房地產

    市場價格動態變化的延續，是包括以前房地產市場價格等價格影響

    因素共同作用的結果。但當前房地產市場價格的形成，不是僅由以

    前的房地產市場價格惟一因素影響的結果。若以當前房地產市場價

    格作為判斷以前房地產估價結論是否真實、客觀、合理，是因果關

    系的顛倒。原估價結論有效與否的確認，應該依據房地產估價的程

    序、思路、方法等是否符合估價原理、原則、實踐及法規等的要求、

    規定而做出判斷。

    「案例2-9」

    ××市××路××大廈房地產估價結果報告（節選）

    ㈠ 委托人：××省××市人民法院。

    ㈡ 估價方：××房地產估價有限公司。

    ㈢ 估價對象：

    估價對象為位于××區××路297號××大廈房地產，建筑面

    積為67698㎡，占地面積為2854㎡.

    ㈣ 估價目的：為司法訴訟提供價值參考。

    ㈤ 估價時點：2003年4月30日。

    ㈥ 價值定義：本次估價采用公開市場價值標準。

    ㈦ 估價依據：

    ⑴ 國家、省、市人民政府及其有關部門頒布的法律、法規和

    政策文件；

    ⑵ ××人民法院委托檢驗鑒定書；

    ⑶ ××房地產開發公司提供的建筑面積及其用途資料；

    ⑷ 委托估價方提供的其他相關資料；

    ⑸ 估價人員現場查勘及收集整理的資料。

    ㈧ 估價原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估

    價時點原則。

    ㈨ 估價方法：估價人員認真分析所掌握的資料，進行了實地

    勘察和調查，根據估價對象的特點及估價目的，采用兩種計算思路

    計算估價對象的價格，分別選用市場比較法、收益法、成本法等三

    種方法作為本次估價的基本方法。

    ㈩ 估價結果：經計算（具體分析測算過程見估價技術報告），

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    估價對象房地產價值為28493.88萬元。大寫：人民幣貳億捌仟肆

    佰玖拾叁萬捌仟捌佰元整。

    （十一） 估價人員：（略）

    （十二） 估價作業日期：2003年12月13日至2003年12月

    17日。

    （十三） 估價報告應用的有效期：本報告有效期不超過一年。