2012年房估師考試案例分析精講92

    ××宗地估價技術報告

    ㈠ 實物權益狀況因素分析：（略）

    ㈡ 區位狀況因素分析：（略）

    ㈢ 市場背景分析：（略）。

    ㈣ 最高最佳使用分析：（略）

    ㈤ 估價方法選用

    由估價對象為待開發土地，且有較為詳細的規劃要求，因此估

    價人員確定采用假設開發法來作為本次估價的基本方法。

    ㈥ 估價測算過程

    根據估價對象的規劃要求及相關的可行性研究報告，該地塊的

    最佳開發利用方式如下：用途為商住樓，建筑容積率為8，建筑覆

    蓋率為50%；建筑總面積464000㎡，建筑物層數16層，各層建

    筑面積均為29000㎡，地上1～4層為商場，5～16層為住宅。

    ⑴ 預計建設期：預計共需三年時間才能完全建成投入使用，

    即2006年9月完成。

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    ⑵ 預計出售樓價：估計建造完成后，其中的商業樓即可全部

    售出；住宅樓的40%在建造完成后即可售出，50%半年后才能售出，

    其余l0%一年后才能售出。預計商業樓出售當時的平均售價為每平

    方米6000元，住宅樓出售當時平均售價為每平方米2500元。

    ⑶ 估計開發費以及開發商利潤：估計總建筑費用為3.5億元；

    專業費用為建筑費的10%；年利息率為12%；銷售費用為樓價的

    3%；稅費為樓價的5%，即建成出售時所需由賣方承擔的那部分營

    業稅、印花稅、交易手續費等，其他類型的稅費已考慮在建筑費之

    中；投資利潤率為20%.

    在未來3年的建設期內，開發費用的投入情況如下：第一年需

    投入30%的建設費及相應的專業費用；第二年需投入40%的建筑

    費用及相應的專業費用；第三年投入余下的30%建筑費用及相應的

    專業費用。

    ⑷ 求取地價：采用的計算公式如下：

    地價=樓價-建筑費-專業費用-利息-銷售費用-稅費-開發商利潤

    擬采用靜態和動態兩種方式計算地價。

    ① 采用靜態方式計算地價：

    ⒈總樓價=6000×29000×4+2500×29000×12

    =1566000000=156600（萬元）

    ⒉總建筑費=35000（萬元）

    ⒊總專業費用=總建筑費×10%=35000×10%

    =3500（萬元）

    ⒋總利息=（總地價+總建筑費+總專業費）×利息率×計息期

    =總地價×12%×3+35000×（1+10%）×30%×12%×2.5+35000×（1+10%）×40%×12%×1.5+35000×（1+10%）×30%×12%×0.5

    =總地價×0.36+6930（萬元）

    上述總利息的計算采用的是單利，計息期到2006年9月止。

    各年建筑費和專業費用的投入實際上是覆蓋全年的，但計息時估價

    人員是假設各年建筑費和專業費用的投入集中在各年的年中，這樣，

    就有上述總利息計算中的計息年數分別是2.5、1.5、0.5的情況。

    ⒌總銷售費用=總樓價×3%=156600×3%=4698（萬元）

    ⒍總稅費=總樓價×5%=156600×5%=7830（萬元）

    ⒎總利潤=（總地價+總建筑費用+總專業費用）×利潤率

    =總地價×20%+（35000+3500）×20%

    =總地價×0.20+7700（萬元）

    將上述⒈至⒎代入公式中，即：

    總地價=156600-35000-3500-（總地價×0.36+6930）

    -4698-7830-（總地價×0.20+7700）

    總地價=（156600-35000-3500-6930-4698-7830-

    7700）/（1+0.36+0.20）=58296.15（萬元）

    ② 采用動態方式計算地價：計算的基準時間為該土地的出售

    時間，即2003年9月，年報酬率為12%.

    ⒈總樓價=6000×29000×4/（1+12%）3+2500×29000×12/（1+12%）3 ×[40%/（1+12%）0+50%/（1+12%）0.5+10%/（1+12%）1]=109096（萬元）

    ⒉總建筑費=35000×30%/（1+12%）0.5+35000× 40%/（1+12%）1.5+35000×30%/（1+12%）2.5=29641.5（萬元）

    各年建筑費的投入實際上是覆蓋全年的，但為貼現計算的方便

    起見，我們假設各年建筑費的投入是集中在各年的年中，這樣，就

    有上述總建筑費計算公式的貼現年數分別是0.5、1.5、2.5的情況。

    ⒊總專業費用=總建筑費×10%=29641.5×10%

    =2964（萬元）