2012年房估師考試案例分析練習題59

    一、 問答題（共3題，每題10分）

    （一）某估價公司于1999年8月1日對一宗地產進行了估價，估價的目的是為了抵押貸款，按當時正常市場價格評估的結果為1000萬元，銀行據此貸款給其業主800萬元。2001年10月1日，因業主無力償還貸款，銀行申請，經法院判決將該房地產拍賣。拍賣所得除了各項稅費后為600萬元，加上業主已償還給銀行的部分本金和利息，業主仍欠銀行100萬元。為此，銀行要求估價公司賠償該100萬損失，而估價公司認為自己沒有責任。請問估價公司應如何說明自己沒有責任和解釋其原因？

    （二）某公司欲將其位于商業區的一棟自建4層廠房，轉讓給某集團改建為百貨超市。根據該公司提供的房地產權證，該廠房為框架結構，建筑面積為6000平方米，竣工日期為1980年5月。現委托某估價公司評估其轉讓價格，請問該公司應收集哪些資料？

    （三）商業區某商場共6層，每層建筑面積3000平方米，土地使用年限為40年，從1996年5月18日計起。該商場一至四層于1998年5月18日租出，租期為5年，月租金為每平方米240元，且每年不變；五至六層于1998年7月1日租出，租期為3年，月租金為每平方米210元，現空置。問現評估該商場帶租約出售的價格，應優先采用哪兩種估價方法，并寫出估價技術路線。