2012年房估師考試案例分析練習題65

    2，測算未來還需發生的各項成本及稅費等

    根據該市的客觀情況，對其在建寫字樓進行測算估價：

    （1）續建工程費及管理費等

    裝修工程費1800萬元，設備及安裝工程費1190萬元，室外工程費350萬元，管理費等150萬元，合計3490萬元。

    （2）投資利息

    當地貸款的年利息率為5.85%，續建期為一年，則投資利息

    =3490× =101（萬元）

    （3）銷售稅費

    當地的銷售稅費率為開發完成后房地產價格的6%，則銷售稅費

    =14183×6%

    =851（萬元）

    3，在建寫字樓的評估價值

    總價值=14183-3490-101-851

    =9741（萬元）

    六、估價結果

    按上一階段述分析測算，估價對象超市部分單價為9430元/平方米，總價值為7355萬元（大寫人民幣柒仟叁佰伍拾萬元整）；在建寫字樓部分總價值為9741萬元（大寫人民幣玖仟柒佰肆拾壹萬元整）。估價對象總價值為17096萬元（大寫人民幣壹億柒仟零玖拾陸萬元整）。

    四、 指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤。（本題10分。不得在試題上改，在答題處指出并改正。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。）

    某酒店土地總面積3000平方米，土地使用年限40年，從1998年10月8日起計；總建筑面積10000平方米，共5層，每層建筑面積2000平方米；首層有500平方米建筑面積的大堂，其余出租為咖啡廳，當地正常月租金為每平方米建筑面積100元，正常出租率為80%；其余樓層均為客房，共200間，當地同檔次酒店客房價格為每天200元，年平均入住率為80%.該酒店正常經營每月總費用占客房收入的40%，其中出租稅費為每月2萬元。經調查得知附近商業用地同樣使用年限的樓面地價為每平方米3000元，土地資本化率為8%，建筑資本化率為10%，酒店欲投保，請評估其2001年10月8日的保險價值。

    估價過程計算如下：

    1，有效毛收入

    =2000×100×12×80%+200×200×365×80%

    =13，600，000（元）

    2，總費用=200×200×365×40%

    =5，840，000（元）

    3，酒店總凈收益=有效毛收入-總費用

    =13，600，000-5，840，000

    =7，760，000（元）

    4，酒店土地凈收益=10000×3000×8%

    =2，400，000（萬元）

    5，酒店建筑物凈收益=7，760，000-2，400，000

    =5，360，000（元）

    6，酒店建筑物價值= =63，114，957（元）

    該酒店2001年10月8日的保險價值為63，114，957元。