2012年房估師考試經營與管理練習題40

    四。計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留小數點后兩位。）

    1.某家庭估計在今后10年內的月收入為16000元，如果其月收入的30%可以用來支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為12%的情況下，該家庭有償償還能力的最大抵押貸款額是多少？

    2.某房地產開發商擬購置一寫字樓用于出租經營，合同價為12000萬元。開發商自有資金的投入額為6000萬元，其余投資利用銀行貸款，年貸款利率為6%.還款從獲得租金收入的年度開始，15年內以每年等額償還本息的方法償付。開發商經過與其他的投資機會比較，確定該項投資的最低期望實際收益率為7%，并預計今后20年內年均通貨膨脹率為1%，有關數據如表1所示。試列出全部投資和自有資金的現金流量表，計算全部投資和自有資金投資的內部收益率，并判斷該項目投資的可行性（不考慮營業稅、所得稅、土地增值稅等所有稅費的影響）。

    表1

    項目現金流量表

    單位萬元

    時間（年末） 0 1 2-6 7-11 12-19 20

    自有資金 4000 2000

    借款 6000

    租金收入 1200 1300 1400 1400

    經營費用 200 300 300 300

    轉售收入 9000