2012年房估師考試經(jīng)營與管理練習題88

    四、簡答題

    1.

    「正確答案」：正確答案：解法一：

    購買商鋪總投資：38000×80=3040000（元）（1分）

    購買商鋪首付款（初始投資、自有資金、權益投資）：

    3040000×30%=912000（元）（0.5分）

    購買商鋪的貸款額（P）：

    3040000×70%=2128000（元）（0.5分）

    抵押貸款年還本付息額：

    i=2%+5.31%=7.31%，n=10年（1分）

    A=p×i（1+ i）n /[（1+i）n-1]（1分）

    =2128000×7.31%×（1+7.31%）10/[（1+7.31%）10-1]（1分）

    =307335.47（元）（0.5分）

    凈經(jīng)營收入（利用現(xiàn)金回報率）：

    （凈經(jīng)營收入-年還本付息額）/首付款=12%（0.5分）

    所以：凈經(jīng)營收入=首付款×12%+年還本付息額=912000×10%+307335.47=398535.47（元）（0.5分）

    毛租金收入=凈經(jīng)營收入+經(jīng)營費用=398535.47+毛租金收入×25%

    則：毛租金收入=398535.47/（1-25%）=531380.63（元）（0.5分）

    最低月租金單價=毛租金收入/（可出租面積×12個月）=531380.63/（80×12）=553.52（元/㎡？月） （1分）

    解法二：

    （1）購買總價：3.8×80=304（萬元）

    （2）自有資金：304×30%=91.2（萬元）

    （3）抵押貸款年等額償還額：

    抵押貸款總額：304×70%=212.8（萬元）

    已知：n=10年，i=5.31%+2%=7.31%

    則：A=P×i（1+i）n/[（1+i）n-1]=2128000×7.31%×（1+7.31%）10/[（1+7.31%）10-1]=307335.47

    （元）

    （4）設月租金單價為Y元/（㎡？月）

    年租金：80×12Y=960Y

    年稅前現(xiàn)金流：960Y-960Y×25%-307335.47

    則：（960Y-960Y×25%-307335.47）/912000×100%=10%

    則：Y=553.52（元/㎡）