2012年房估師考試經營與管理章節知識點9

　　2.1.4.7消費者或買家

　　消費者在房地產市場交易中的取向是“物有所值”，即用適當的貨幣資金，換取使用或擁有房地產的滿足感或效用。但如果說市場上的買家，則主要包括自用型購買者和投資型購買者兩種。購買能力是對自用型購買者的主要約束條件;而對投資型購買者來說，其擁有物業后所能獲取的預期收益的大小往往決定了其愿意支付的價格水平。

　　2.2.1房地產市場結構

　　從宏觀上說，房地產市場結構包括總量結構、區域結構、產品結構、供求結構和投資結構。要實現房地產市場總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定的市場目標，保持房地產業與社會經濟及相關產業協調發展，必須準確把握房地產市場上的這些主要結構關系。

　　(1)總量結構：從房地產市場整體出發，分析開發和銷售之間的數量結構關系，考察房地產供求之間的總量差距。

　　(2)區域結構：分析在全國不同地區之間，房地產市場發育情況的差異和特點，考查不同區域或城市之間，房地產市場的開發規模、主要物業類型、房價水平和政策措施的差異。

　　(3)產品結構：從經濟發展階段出發，考查房地產市場中住宅、寫字樓和商業用房等不同物業類型之間的投資比例關系，分析其產品結構布局的合理程度。

　　(4)供求結構：針對某一物業類型，分析其市場內部不同檔次物業的供求關系;并從市場發展的實際情況出發，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態。

　　(5)投資結構：根據投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態協調關系。

　　2.2.2房地產市場細分

　　從識別和把握房地產宏觀市場環境的角度出發，我們可以按照地域范圍、房地產類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產市場進行細分。