2012年房估師考試基本制度與政策備考資料6

　　6.1 土地使用權出讓價格評估

　　6.1.1 本條對土地使用權出讓價格評估的依據作了規定。

　　土地使用權出讓有協議、招標和拍賣3種。土地使用權出讓價格是指在政府土地使用權出讓市場上形成的價格。

　　土地使用權出讓價格評估的依據有《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，以及當地制定的實施辦法和其他有關規定。

　　6.1.2 本條對土地使用權出讓價格評估應當采用的價值標準作了規定。

　　采用公開市場價值標準是指評估出的客觀合理價格或者價值應當與估價對象在公開市場上最可能形成或者成立的價格-致。公開市場的涵義參見本規范第2.0.7條。

　　6.1.3 本條規定了土地使用權出讓價格評估宜采用的估價方法。估價人員應選用本條規定的估價方法對土地使用權的出讓價格進行評估。

　　根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第12條"采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價"的規定，土地使用權出讓的估價結果不得低于按照國家規定所確定的最低價，通常不低于按照土地的基礎設施完備程度、平整程度等所對應的正常成本價格。

　　6.2 房地產轉讓價格評估

　　6.2.1 本條對房地產轉讓價格評估的依據作了規定。

　　房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。其他合法方式主要包括下列行為：

　　1 以房地產作價人股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的;

　　2 一方提供土地使用權，另-方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的;

　　3 因企業被收購、兼并或者合并，房地產權屬隨之轉移的;

　　4 以房地產抵債的;

　　5 法律、法規規定的其他情形。

　　房地產轉讓價格是指轉讓房地產時形成的價格。房地產轉讓價格評估的依據有《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產轉讓管理規定》，以及當地制定的實施細則和其他有關規定。

　　6.2.4 本條對涉及劃撥土地使用權的房地產轉讓價格評估作了規定。因為劃撥土地使用權轉讓涉及到國有土地收益的分配，國家法律、法規對此有比較嚴格的限制。劃撥土地使用權轉讓一般須經土地管理部門批準，并須補交地價或以土地收益折抵。因此，本條規定以劃拔方式取得土地使用權的，轉讓房地產時應當符合國家法律、法規的規定，其轉讓價格評估應當另外給出轉讓價格中所含的土地收益值，并且注意國家對土地收益的處理規定，同時在估價報告中予以說明。

　　6.3 房地產租賃價格評估

　　6.3.3 采用成本法評估房地產租賃價格時，房地產租金構成為：折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤。

　　6.4 房地產抵押價值評估

　　6.4.2 雖然房地產抵押價值評估時希望了解的是當抵押人不履行債務、抵押權人依法以提供擔保的房地產折價或者拍賣、變賣該房地產時，該房地產所能實現的客觀合理價格折算到設定抵押權時的價值，但由于這種預期價值評估難以準確把握，實際評估的抵押價值是房地產設定抵押權時的價值。

　　6.4.3 本條規定首次抵押的房地產的抵押價值應為該房地產的價值，即為該房地產未受抵押權約束條件下的價值;而房地產再次抵押時，由于受首次抵押后產生的他項權利的影響，該房地產的擔保價值受到制約，因此本條又依據《中華人民共和國擔保法》規定，再次抵押的房地產的抵押價值為該房地產的價值大于已擔保債權的余額部分。即該房地產再次抵押的抵押價值不得超過該房地產價值與它已擔保債權價值的正值算術差。

　　6.4.4 本條規定以劃拔方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應當扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，即：抵押價值=設想為以出讓方式取得的土地使用權連同地上建筑物的價值-預計應繳納的土地使用權出讓金數額。此時土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。這樣，通過預先考慮處置抵押物時因涉及劃撥土地使用權而須補交土地使用權出讓金，從而保障抵押權人的利益。

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