2012年房估師考試理論與實務備考資料4

　　折現率

　　折現率是在采用現金流量折現法時需要確定的一個重要參數，與報酬資本化法中的報酬率的性質和求取方法相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發項目所要求的平均報酬率，它體現了資金的利率和開發利潤率兩部分。

　　測算中的其他有關問題

　　(一)注意假設開發法的三種估價前提

　　在實際運用假設開發法評估待開發房地產的價值時，面臨著待開發房地產是仍然由其擁有者或開發商開發建設，還是要被其擁有者或開發商自愿轉讓給他人開發建設，或者要被人民法院等強迫轉讓給他人開發建設。在這三種不同的情形下，預測出的開發經營期的長短和后續必要支出的多少是不同的，從而測算出的待開發房地產的價值是不同的。例如，估價對象為某房地產開發商開發建設的商品房在建工程，在運用假設開發法評估其價值時，要弄清該在建工程是仍然由該開發商續建完成，還是將由其他的開發商續建完成?特別是該在建工程是否要被人民法院強制拍賣或變賣。假如預測該商品房在建工程的后續建設期，通過市場法得到了類似商品房的建設期為3年，該在建工程的正常建設期為2年，則在該在建工程由現開發商續建完成的情況下，其后續建設期為1年。但如果是該在建工程要被人民法院強制拍賣或變賣，則還應加上由現開發商轉為其他開發商的“換手”的正常期限，例如需要辦理有關變更等交接手續，相當于產生了一個新的“前期”。假如“換手”的正常期限為0.5年，則該在建工程的后續建設期為1.5年。在“換手”的情況下，不僅會有上述的一個新的“前期”，通常還會發生新的“前期費用”，因此，在估算后續必要支出時，還應加上這部分“前期費用”。

　　由上可見，假設開發法的估價前提有以下3種;①估價對象仍然由其擁有者或開發商開發建設，可將這種估價前提簡稱為“自己開發前提”;②估價對象要被其擁有者或開發商自愿轉讓給他人開發建設，可將這種估價前提簡稱為“自愿轉讓前提”;③估價對象要被迫轉讓給他人開發建設，可將這種估價前提簡稱為“被迫轉讓前提”。同一估價對象在這三種不同的估價前提下運用假設開發法估價，評估出的價值往往是不同的。一般情況下，自己開發前提下評估出的價值，要大于自愿轉讓前提下評估出的價值;自愿轉讓前提下評估出的價值，又要大于被迫轉讓前提下評估出的價值。但需要指出的是，在運用假設開發法時究竟應采用哪種估價前提進行估價，不是估價師可以隨意假定的，必須根據估價對象所處的實際情況來選擇，并應在估價報告中充分說明理由。抵押估價和人民法院委托的拍賣估價，一般應采用“被迫轉讓前提”。

　　(二)應考慮開發完成后的房地產價值以外的收益

　　假設開發法本質上是一種收益法，在上述測算中只講了通常情況下的開發完成后的房地產價值這種收入，在實際估價中特別是評估投資價值時，有時還應考慮某些額外的收入或節省的費用。例如，深圳市1987年12月1日首次公開拍賣的一塊面積為8588平方米的國有土地50年使用權，從當時預測的開發完成后的房地產價值減去開發成本等必要支出及應得利潤后的余額來看，價值也許不高，但由于是國內首塊公開拍賣的土地，購買者一旦獲得了該塊土地后會附帶取得一些意想不到的社會效果，例如隨著對這種改革開放措施的廣泛宣傳，實際上也就間接地對該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用，因此，這塊土地的成交價格比較高是較自然的(當時該塊土地的拍賣底價為200萬元人民幣，最后成交價格為525萬元人民幣，比拍賣底價高了很多)。

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