2012年房估師考試經營與管理備考資料1

　　第1章 房地產投資與投資風險

　　隨著中國房地產市場的飛速發展，房地產服務業在市場中的地位和作用日益重要。為房地產開發商、投資者等提供專業顧問服務，已經成為房地產估價師的重要工作內容。為了培養房地產估價師提供專業顧問服務的能力，本書將系統紹房地產投資與房地產市場的基本理論與基本概念，重點講述房地產市場調查與市場分析、房地產投資項目經濟評價與可行性研究的技術和方法，概要介紹房地產開發程序、房地產金融和物業資產管理等內容。

　　1.1 投資與房地產投資

　　在經濟生活中，人們往往希望通過各種合法的手段，不斷增加他們的財富或賺取利潤，以滿足未來的消費。這樣就會經常碰到或使用“投資”這一名詞。

　　1.1.1 投資

　　1.1.1.1 投資的概念 、

　　在商品經濟社會中，投資是普遍存在的經濟現象，很多情況下，人們往往把能夠帶來報酬的支出行為稱為投資。這里的“支出”行為，實際上是犧牲了當前的一定消費，“報酬”則是將來的消費增加。西方投資學家威廉·夏普在其所著《投資學》一書中將投資概念表述為：投資就是為獲得可能的不確定的未來收益而做出的決定。

　　一般來說，投資(Investment)是指經濟主體(國家、企業、個人)以獲得未來貨幣增值或收益為目的，預先墊付一定量的貨幣與實物，經營某項事業的經濟行為。簡單地說，投資就是指為了獲得可能的不確定的未來值而做出的確定的現值的犧牲。

　　在有關國際投資協定中，“投資”通常有三種定義，即以資產為基礎的投資定義、以企業為基礎的定義和以交易為基礎的定義。

　　(1)以資產為基礎的投資定義是：締約各方依照各自法律和法規所允許或接 受的各種財產，它不僅包括金融資產及經濟概念上的“資本”，還包括具有創造 生產能力的所有有形和無形資產。主要包括：動產、不動產和其他財產權，如抵 押權、留置權、質權、享用權;公司的股份、股票、債券、債權;各種具有經濟價值的給付請求權;知識產權;法律賦予或透過合同而具有的經營特權，包括自

　　然資源的勘探、提煉或開發的特許權。

　　(2)以企業為基礎的投資定義是：一個國家的實體企業為了獲得持續性收 益，在另一個國家內建立一個實體企業。前者的實體稱為直接投資者，后者的實 體稱為直接投資企業。持續性收益是指投資者與所投資的企業之間存在一種長期 關系，且投資者對所投資的企業具有一定程度的影響力。直接投資不僅包括建立 并形成投資者與所投資企業之間關系的最初交易，也包括兩者之間所有的后續交 易以及投資實體內各分支機構之間的交易。

　　(3)以交易為基礎的投資定義：強調投資過程中資本和相關資產的跨國界流 動，這種跨國界的交易是在一種對外新建或者收購投資過程中進行的。這種方式 的投資定義最初使用于雙邊和區域投資協定中，主要考慮涉及影響資本流動的東 道國政策，而不是針對投資來定義的。國際貨幣基金組織就是使用這種“投資” 定義統計國際收支平衡。

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