2012年房估師考試經營與管理備考資料25

　　1.5 風險與投資組合

　　投資組合理論涉及到較深的數學知識，因此我們在此僅介紹其基本原理，以及這種原理對房地產投資分析的指導作用。應該指出的是，隨著大型機構投資者 的增長，投資組合理論在房地產投資中的應用越來越廣泛。為此，我們在這里要試圖讓讀者了解，什么是投資組合理論，為什么通過多種投資的組合可以降低投 資風險。

　　1.5.1 投資組合理論

　　投資組合理論的主要論點是：對于相同的宏觀經濟環境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應。舉例來說，在高通漲的時候投資項目甲的收益增長可能 會超過通漲的增長幅度，而投資項目乙的收益可能會有負增長。在這種情況下， 把適當的投資項目組合起來，便可以達到一個最終和最理想的長遠投資策略。換句話說，目標是尋找在一個固定的預期收益率下使風險最低，或是在一個預設可 接受的風險水平下，使收益最大化的投資組合。

　　例如，某人忽然得到一大筆資金，那他是把這筆資金全部投入到一個項目上去呢、還是分別投入到不同的項目上去呢?聰明而有理智的人通常都會選擇后一 種投資方式，因為這樣做雖然可能會失去獲得高額收益的機會，但他也不至于血 本無歸�；�金會的資金使用方式最能體現這種投資組合理論，因為基金投資的首要前提就是基金的安全性和收益的穩定性，滿足了這兩個前提，才會有收益最大化的目標。

　　大型機構投資者進行房地產投資時，非常注重研究其地區分布、時間分布以及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。

　　例如香港新鴻基地產投資有限公司的董事會決議中，要求在中國大陸的投資不能超過其全部投資的10%;以發展工業物業見長的香港天安中國投資有限公司在其經營策略中要求必須投資一定比例的商用物業和居住物業，以分散投資風險。

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