2012年房估師考試《案例分析》課程講義（10）

    三、各估價(jià)方法的操作步驟（技術(shù)路線）

    1.比較法估價(jià)的操作步驟

    （1）搜集交易實(shí)例

    （2）選擇可比實(shí)例

    （3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

    （4）交易情況修正

    （5）交易日期修正

    （6）房地產(chǎn)狀況修正（區(qū)域和個(gè)別因素修正）

    （7）求取比準(zhǔn)價(jià)格

    2.成本法估價(jià)的操作步驟

    （1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等資料

    （2）測算重新購建價(jià)格

    （3）測算折舊

    （4）求取積算價(jià)格

    3.收益法的操作步驟

    （1）搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對象未來預(yù)期收益有關(guān)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料

    （2）預(yù)測估價(jià)對象的未來收益（純收益）

    （3）求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)

    （4）選用適宜的收益法計(jì)算公式計(jì)算收益價(jià)格

    4.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)操作步驟

    （1）調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；

    （2）選擇最佳的開發(fā)利用方式；

    （3）估算開發(fā)經(jīng)營期；

    （4）預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；

    （5）測算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅金、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金；

    （6）進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。

    5.長期趨勢法估價(jià)的操作步驟

    （1）搜集估價(jià)對象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實(shí)、可靠；

    （2）整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)（如為單價(jià)，樓面地價(jià)等，化為同一標(biāo)準(zhǔn)的方法與比較法中建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的方法相同），并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫出時(shí)間序列圖；

    （3）觀察、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長期趨勢法，找出估價(jià)對象的價(jià)格隨時(shí)間變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定的模式（或數(shù)學(xué)模型）；

    （4）以此模式去推測、判斷估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。