2012年房估師考試《案例分析》課程講義（10）

    三、各估價方法的操作步驟（技術路線）

    1.比較法估價的操作步驟

    （1）搜集交易實例

    （2）選擇可比實例

    （3）建立價格可比基礎

    （4）交易情況修正

    （5）交易日期修正

    （6）房地產狀況修正（區域和個別因素修正）

    （7）求取比準價格

    2.成本法估價的操作步驟

    （1）搜集有關房地產開發建設的成本、稅費、利潤等資料

    （2）測算重新購建價格

    （3）測算折舊

    （4）求取積算價格

    3.收益法的操作步驟

    （1）搜集并驗證與估價對象未來預期收益有關的收入、費用等數據資料

    （2）預測估價對象的未來收益（純收益）

    （3）求取報酬率或資本化率、收益乘數

    （4）選用適宜的收益法計算公式計算收益價格

    4.假設開發法估價操作步驟

    （1）調查待開發房地產的基本情況；

    （2）選擇最佳的開發利用方式；

    （3）估算開發經營期；

    （4）預測開發完成后的房地產價值；

    （5）測算開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅金、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的稅金；

    （6）進行具體計算，求出待開發房地產的價值。

    5.長期趨勢法估價的操作步驟

    （1）搜集估價對象或類似房地產的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別，以保證其真實、可靠；

    （2）整理上述搜集到的歷史價格資料，將其化為同一標準（如為單價，樓面地價等，化為同一標準的方法與比較法中建立價格可比基礎的方法相同），并按照時間的先后順序將它們編排成時間序列，畫出時間序列圖；

    （3）觀察、分析這個時間序列，根據其特征選擇適當、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價格隨時間變化而出現的變動規律，得出一定的模式（或數學模型）；

    （4）以此模式去推測、判斷估價對象在估價時點的價格。