2012年房估師考試案例分析精講（2）

    二、房地產轉讓價格評估

    1、法律依據。《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產轉讓管理規定》以及當地制定的實施細則和其他有關規定。

    2、轉讓方式。買賣、贈與和其他方式。包括：①以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；②一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的；③因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的；④以房地產抵債的；⑤法律、法規規定的其他情形。

    3、轉讓評估的特點。

    ①從估價時點上看，房地產轉讓估價多數是在轉讓前進行，估價時點則在估價作業日期之后。

    ②從委托人和評估主體上講，委托人既可能是買方或賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，是一種自愿行為。

    ③從估價目的上看，只是為了了解、掌握房地產交易行情，其目的只是為了在進行房地產交易時有一個參考價格，帶有一定的咨詢性。估價人員只對估價信息和結論合乎估價技術規范和職業規范負責，而對房地產轉讓定價決策不負直接責任。

    4、宜采用的評估方法。宜市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發房地產的轉讓價格評估應采用假設開發法。

    5、以劃撥方式取得的土地使用權轉讓房地產時，應當符合國家法律、法規的規定，其轉讓價格評估應另外給出轉讓價格中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規定（土地出讓金按規定全額上交財政。相當于土地出讓金和價款和所得收益，已購公有住房產權屬行政機關的，全額上交財政；屬事業單位的，50%上交財政，50%返還事業單位；屬企業的，全額返還企業。），同時在報告中予以說明。