2013年房估師考試《制度與政策》輔導(dǎo)資料（31）

　　房屋租賃合同

　　1、房屋租賃合同的概念及內(nèi)容租賃合同是出租人與承租人簽訂的。

　　用于明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。租賃是一種民事法律關(guān)系，在租賃關(guān)系中出租人與承租人之間所發(fā)生的民事關(guān)系主要是通過租賃合同確定的。因此，在租賃中出租人與承租人應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方的權(quán)利與義務(wù)做出明確的規(guī)定，并且以文字形式形成書面記錄，成為出租人與承租人關(guān)于租賃問題雙方共同遵守的準(zhǔn)則。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)。《租賃管理辦法》對(duì)租賃合同的內(nèi)容作了進(jìn)一步的規(guī)定，規(guī)定租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：(1)當(dāng)事人姓名或者名稱及住所;(2)房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況，(3)租賃用途，(4)租賃期限;(5)租金及交付方式;(6)房屋修繕責(zé)任;(7)轉(zhuǎn)租的約定：(8)變更和解除合同的條件：(9)違約責(zé)任;(10)當(dāng)事人約定的其他條款。

　　在上述條款中，租賃期限。租賃用途、租金丑交付方式、房屋的修繕責(zé)任是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的必備條款。

　　例題：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房屋租賃合同必備條款包括(　)

　　A、租賃期限

　　B、租賃用途

　　C、租金及交付方式

　　D、房屋的修繕責(zé)任

　　E、當(dāng)事人姓名

　　答案：ABCD

　　解析：“當(dāng)事人姓名”不是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房屋租賃合同必備條款。

　　租賃期限。租賃行為應(yīng)有明確的租賃期限，出租人有權(quán)在簽訂租賃合同時(shí)明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋。《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無(wú)效。租賃期間屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。承租人有義務(wù)在租賃期限屆滿后返還所承租的房屋。如需繼續(xù)承租原租賃的房屋，應(yīng)當(dāng)在租賃期滿前，征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同。出租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同約定的期限將房屋交給承租人使用，并保證租賃合同期限內(nèi)承租人的正常使用。出租人在租賃合同屆滿前需要收回房屋的，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人的同意，并賠償承租人的損失。

　　租賃用途，是指房屋租賃合同中規(guī)定的出租房屋的使用性質(zhì)。承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途，確需變動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)征得出租人的同意，并重新簽訂租賃合同：承租人與第三者互換房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意，出租人應(yīng)當(dāng)支持承租人的合理要求。換房后，原租賃合同即行終止，新的承租人應(yīng)與出租人另行簽訂租賃合同。

　　租金及交付方式。租金標(biāo)準(zhǔn)是租賃合同的核心，是引起租賃糾紛的主要原因。因此，它也是加強(qiáng)租賃管理的重點(diǎn)之一。租賃合同應(yīng)當(dāng)明確約定租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。同時(shí)租金標(biāo)準(zhǔn)必須符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。