2013年房估師考試《制度與政策》輔導資料（74）

　　房地產抵押是擔保債權債務履行的手段。房地產抵押合同是抵押人與抵押權人為了保證債權債務的履行，明確雙方權利與義務的協議，是債權債務合同的從合同。債權債務的主合同無效，抵押這一從合同也就自然無效。房地產抵押是一種標的物價值很大的擔保行為，法律規定房地產抵押人與抵押權人必須簽訂書面抵押合同。

　　房地產抵押合同一般應載明下列內容：

　　(1)抵押人、抵押權人的名稱或者個人姓名、住所;

　　(2)被擔保債權種類、數額;

　　(3)抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至、所有權歸屬或者使用權歸屬等;

　　(4)抵押房地產的價值;

　　(5)抵押房地產的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任;

　　(6)債務人履行債務的期限;

　　(7)擔保的范圍;

　　(8)違約責任;

　　(9)爭議解決的方式;

　　(10)抵押合同訂立的時間與地點;

　　(11)雙方約定的其他事項。

　　抵押物須保險的，當事人應在合同中約定，并在保險合同中將抵押權人作為保險賠償金的優先受償人。抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押房地產的歸債權人所有。

　　抵押權人需在房地產抵押后限制抵押人出租、出借或者改變抵押物用途的，應在合同中約定。

　　房地產的概念和特點

　　房地產是房產和地產的總稱。

　　房產是指在法律上有明確權屬關系的房屋財產。具體包括：住宅、廠房、倉庫，以及商業、服務、辦公、文化、教育、醫療、體育、公共設施等多方面的用房。從其所有權的不同，還可分為國有房產、集體所有的房產、私人房產、涉外房產等等。地產是指在法律上有明確的權屬關系的土地財產。土地作為一種特殊的生產資料，在社會生活中起著重要的作用。具體包括：城鎮土地、農村土地、耕地、荒地、風景區、自然保護區以及其他陸地面積及其上下空間。根據其所有權的不同，可分為國有土地和集體所有的土地。根據其開發利用的程度，還可分為生地、毛地和熟地等等。

　　房產和地產在物質形態上緊密聯系，在經濟運行過程中往往也是以整體姿態出現，所以一般統稱為房地產。房地產與其他財產相比，具有明顯的特點：

　　1、不可移動性。因為移動就會喪失或改變經濟價值，所以房地產又稱為“不動產”。

　　2、永久性。土地具有永久性，房屋的使用期限也較其他財產長。

　　3、特定性。房地產是特定物，因為即使設計風格、外觀規格、用料完全相同的建筑物，也會因為處于不同的地理位置和具有不同的周邊環境而不同。

　　4、保值性和增值性。有限的土地資源和隨著經濟增長對房地產的無限需求決定了房地產在整體上會隨著社會發展保值和增值。