2013年房估師《理論與實務》考試要點（9）

　　估價假設

　　估價假設是指一個估價項目中估價師對那些估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對于由估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對象現狀不同之處作出的說明。例如，在評估一宗房地產開發用地的價值時，在該地塊的建筑容積率等規劃條件尚未確定的情況下，對其作出的假定。

　　合理且有依據地說明估價假設，既體現了一名合格的估價師的專業勝任能力，又反映了估價師的職業道德。其作用一方面是規避估價風險，保護估價師和估價機構;另一方面是告知、提醒估價報告使用者注意，保護估價報告使用者。

　　估價原則

　　估價原則(appraisal princille)是指在房地產估價的反復實踐和理論探索中，在認識房地產價格形成和變動客觀規律的基礎上，總結和提煉出的一些簡明扼要的進行房地產估價所應依據的法則或標準。房地產估價原則主要有：①獨立、客觀、公正原則;②合法原則;③最高最佳利用原則;④估價時點原則;⑤替代原則;⑥謹慎原則。其中，獨立、客觀、公正是對房地產估價的基本要求，因此它不僅是房地產估價的基本原則，而且是房地產估價的最高行為準則。合法原則、最高最佳利用原則、估價時點原則、替代原則是在各種估價目的的房地產估價中都應遵循的技術性原則。謹慎原則是僅在房地產抵押估價中應遵循的特殊原則。

　　估價原則可以使不同的房地產估價師對于房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對于同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點的評估價值趨于相同或近似。