2013年房估師《理論與實務》考試要點（15）

　　房地產分割的需要

　　房地產通常是家庭財產的最主要部分，共有財產分割、遺產分割等通常涉及房地產分割。房地產分割一般不宜采取實物分割的方法，一是房地產在實物上通常難以分割，二是如果進行實物分割則通常會損害房地產的效用，減損房地產的價值，因此，一般是采取折價或者拍賣、變賣的方式，然后對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。例如，夫妻離婚，原共同共有的一套住房不宜采取實物分割由雙方各得一半，多數情況下是由其中的一方獲得該套住房，該方再按照該套住房市場價值的一半向對方支付現金或現金等價物。在這種情況下，雙方通常都會委托房地產估價機構對該套住房進行估價。

　　有時即使可以采取實物分割的方法，但由于房地產是不均質的，以應平均分割為例，土地通常是在價值平均分配的基礎上進行面積不等的劃分;如果按照面積進行平均分割，則分割后的各部分價值不均等，通常還需要進行現金或現金等價物的“多退少補”。房屋一般既難以按照面積進行平均分割，也難以在價值平均分配的基礎上進行面積不等的劃分，通常是先按照自然間進行實物分割，再根據各部分之間的價值差異進行現金或現金等價物的“多退少補”。這些都需要房地產估價提供價值參考依據。

　　房地產保險的需要

　　房地產是一種重要的財產，其中的建筑物難免會因發生自然災害或意外事故，例如火災、爆炸、雷擊、暴風、暴雨、泥石流、地面突然塌陷、巖崩、突發性滑坡或空中運行物體墜落等，而遭受損毀或滅失，從而需要保險。房地產保險對房地產估價的需要，一是在投保時需要評估保險價值，為確定保險金額提供參考依據;二是在保險事故發生后需要評估所遭受的損失或者建筑物重置價格、重建價格等，為確定賠償金額提供參考依據。