房地產估價師考試輔導：第十二講

第12講 物業管理制度與政策
一、內容提要：

1、物業管理概述
2、業主、業主大會及業主委員會
3、前期物業管理
4、物業管理服務
5、物業的使用與維護
6、法 律 責 任
7、物業服務收費
8、維 修 基 金
二、考試要求：

1、了解物業管理的基本概念、性質、基本內容，業主、業主大會及業主委員會權利和義務。
2、熟悉物業管理服務的要求。
3、掌握物業服務收費的要求，維修基金的籌集和使用。
三、內容輔導：

第一節 物業管理概述

一、物業與物業管理基本概念

1、物業的含義
從物業管理的角度來說，物業是指各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地。各類房屋可以是建筑群，也可以是單體建筑，同時，物業也是單元房地產的稱謂，如一個住宅單元。同一宗物業，往往分屬一個或多個產權所有者。附屬的設備、設施和相關場地是指與上述建筑物相配套或為建筑物的使用者服務的室內外各類設備、市政公用設施和與之相鄰的場地、庭院、干道等。
2、物業管理的含義
物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。其中委托和有償是物業管理的兩個基本特點。委托應有委托合同。
物業管理企業，通常稱為物業管理公司。房屋的所有權人為業主。物業管理區域內的全體業主組成業主大會，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
3、物業管理的目的
物業管理的目的是為了保證和發揮物業的使用功能，使其保值增值，并為業主或非業主使用人創造和保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境，最終實現社會、經濟、環境三個效益的統一和同步增長，提高城市的現代文明程度。
例題：( )是物業管理的兩個基本特點。
A、有償 B、無償 C．委托 D．利用
答案：AC
二、物業管理的性質
物業管理是一種與房地產綜合開發現代化生產方式相配套的綜合性管理；是與隨著住房制度改革的推進而出現的產權多元化格局相銜接的統一管理；是與建立社會主義市場經濟體制要求相適應的社會化、專業化、市場化的管理。物業管理是服務性行業。社會化、專業化、市場化是物業管理的三個基本特性。
(1)社會化
物業管理社會化有兩個基本含義，一是業主從社會上選聘物業管理企業；二是物業管理企業要到社會上去尋找可以代管的物業。
物業的所有權、使用權與物業的經營管理權相分離是物業管理社會化的必要前提，現代化大生產的社會專業分工則是實現物業管理社會化的必要條件。
(2)專業化
市場化是物業管理的最主要的特點。 物業管理的專業化是指由專業物業管理企業通過合同或契約的簽訂，按照產權人和使用人的要求去實施專業化管理。因此，物業管理企業必須具備一定的專業資質并達到一定的專業水平。
(3)市場化
在市場經濟條件下，物業管理的屬性是經營，所提供的商品是勞務。物業管理企業是按照現代企業制度組建并運作，向業主和使用人提供勞務和服務，業主和使用人購買并消費這種服務。這種通過市場競爭機制和商品經營的方式所實現的商業行為就是市場化。
例題（判斷）：1、市場化是物業管理的最主要的特點。（ ）
答案：對
2、物業管理是服務性行業。社會化、私有化、市場化是物業管理的三個基本特性。( )
答案：錯
三、物業管理的基本內容
社會化、專業化、市場化的物業管理實質是一種綜合的經營性管理服務，融管理、經營、服務于一體，在服務中完善經營與管理，三者相互聯系、相互促進。物業管理涉及的領域相當廣泛，其基本內容按服務的性質和提供的方式可分為：常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。
1、常規性的公共服務
這是指物業管理中公共性的管理和服務工作，是物業管理企業面向所有住用人提供的最基本的管理和服務，目的是確保物業的完好與正常使用，維持正常的工作生活秩序和良好環境。公共性服務管理工作，物業的所有住用人每天都能享受到，其具體內容和要求在物業管理委托合同中應明確規定。
公共服務主要有以下8項：
(1)房屋共用部位的維護與管理；
(2)房屋共用設備設施及其運行的維護和管理；
(3)環境衛生、綠化管理服務；
(4)物業管理區域內公共秩序、消防、交通等協助管理事項的服務；
(5)物業裝飾裝修管理服務。包括房屋裝修的申請與批準及對裝修的設計、安
全等各項管理工作；
(6)維修基金的代管服務。這是指物業管理企業接受業主委員會或物業產權
人委托，對代管的房屋共用部位共用設施設備維修基金的管理工作；
(7)物業檔案資料的管理；
(8)代收代繳收費服務。
2、針對性的專項服務
針對性的專項服務是指物業管理企業面向廣大住用人，為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務工作。其特點是物業管理企業事先設立服務項目，并將服務內容與質量、收費標準公布，當住用人需要這種服務時，可自行選擇。專項服務實質上是一種代理業務，為住用人提供工作、生活的方便。專項服務是物業管理企業開展多種經營的主渠道。
專項服務的內容主要有日常生活、商業服務、文教衛體、社會福利及各類中介服務五大類。
3、委托性的特約服務
特約服務是為滿足物業產權人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務，通常指在物業管理委托合同中未要求、物業管理企業在專項服務中也未設立，而物業產權人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業管理企業應在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務。
特約服務實際上是專項服務的補充和完善。當有較多的住用人有某種需求時，物業管理企業可將此項特約服務納入專項服務。
上述三大類管理與服務工作是物業管理的基本內容。物業管理企業在實施物業管理時，第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時根據自身的能力和住用人的需求，確定第二、第三大類中的具體服務項目與內容，采取靈活多樣的經營機制和服務方式，以人為核心做好物業管理的各項管理與服務工作，并不斷拓展其廣度和深度。
例題：物業管理企業在實施物業管理時，( )是最基本的工作。
A、常規性的公共服務 B、針對性的專項服務 C．委托性的特約服務 D．臨時服務
答案：A