注冊房地產估價師考試輔導：第九講

第9講　房地產權屬登記制度與政策(上)

一、內容提要：

1、房地產權屬登記概述
2、房地產權屬登記制度

二、考試要求：

1、了解房地產權屬登記管理的概念、任務、目的、意義和原則。
2、掌握房地產權屬登記制度的基本內容，幾種特殊 房地產登記的有關規定。

三、內容輔導：

第一節 房地產權屬登記概述
一、房地產權屬登記的概念

房地產權屬登記是指經權利人申請，由房地產權屬登記機關將有關申請人的房地產權利事項記載于房地產登記薄(權屬檔案)的法律行為。房地產權屬登記制度是現代物權法中的一項重要制度。
《城市房地產管理法》規定，國家實行土地使用權登記發證和房屋權屬登記發證制度。房屋權屬登記是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。它包括對確認房地產權屬關系所必須依據的房地產證明文件、資料進行的綜合性管理，是房地產行政管理的重要的基礎性工作。
例題：房屋權屬登記是指房地產行政主管部門代表政府對( )進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。
A、 房屋所有權 B、抵押權、典權等房屋他項權利 C．土地所有權 D．土地使用權
答案：A、B
解析：土地所有權、土地使用權應由土地管理部門進行管理，因此，AB是正確的。
二、 房地產權屬登記的目的和意義
1、保護房地產權利人的合法權益
保護房地產權利人的合法權益是權屬登記管理的根本目的和出發點。
加強權屬登記管理工作，就是要及時、準確地對房地產權屬進行登記、審查、確權，發放房地產權屬證書。凡經房地產管理部門確認并頒發了房地產權屬證書的房地產，其權利人在房地產方面的權利，如房屋所有權、土地使用權、房地產租賃和抵押權、公民合法繼承權等，都受到國家法律的保護。
2、保證交易安全，減少交易成本
房地產作為不動產，價值量大、交易風險高。房地產登記能夠在法律上及時、準確地確定房地產權屬，從而使房地產權利人的合法權益受到法律保護，免受他人的侵害。由于房地產權屬登記信息的公開性和登記內容的可信賴性，為交易當事人提供了較大的便利，減少了交易成本，保證了交易較快完成。
3、房地產權屬登記是房地產管理的基礎工作
（1)房地產開發和住宅建設，首先需要權屬登記管理部門提供建設區域內的土地和原有房屋的各種資料，以便合理的規劃建設用地，妥善安置原有住戶，并依法按有關規定對拆遷的房屋給予合理補償。
（2)房屋的買賣、土地使用權的轉讓、房地產租賃、抵押等房地產交易活動，都涉及房地產權屬和房屋的自然狀況，這就要求權屬登記管理部門提供該房地產的位置、權界、面積、建筑年代等準確的資料，以便對交易的房地產進行評估，辦理產權過戶手續。
（3)房地產服務，如住宅小區管理服務、房屋的管理和修繕服務，需要權屬登記管理部門提供房地產權屬性質及房地產的有關資料以便根據不同的產權性質、不同的地段、面積、結構、用途等具體情況，確定修繕范圍和收取的費用，保證房地產的正常管理和服務。
綜上所述，房地產的發展離不開權屬登記管理工作。權屬登記管理貫穿房地產開發、建設、使用的全過程。
4、權屬登記管理為城市規劃、建設、管理提供科學依據
要搞好城市規劃、建設和管理，首先要了解城市土地的自然狀況，以及房屋的布局、結構、用途等基本情況。權屬登記管理資料所提供的各種信息對舊城改造、新區建設、市政工程、道路交通、環保、綠化等城市建設和管理都是不可缺少的科學依據。
例題：( )是權屬登記管理的根本目的和出發點。
A、保護房地產權利人的合法權益 B、收取登記費 C．行使房管權力 D．保護房管部門的合法權益
答案：A
三、房地產權屬登記管理的任務
1、做好房地產登記發證工作
登記發證工作是權屬登記管理的主要的經常性工作。在全國性房地產總登記工作的基礎上，主要的經常性任務就是做好初始取得的土地使用權、新建房屋所有權、房地產權屬的轉讓、變更、他項權利等的登記、核實、確權和發證工作，以及房地產滅失、土地使用權年限屆滿、他項權利終止等的注銷工作。
2、 做好房地產測繪工作
房地產測繪是根據房地產權屬登記管理的需要，應用測繪技術、提供以權屬為核心、權屬的單元界址為基礎，以房屋及房屋所在平面位置、房屋狀況、面積為重點的房地產圖的一種技術服務。用于房屋權屬登記的房產測繪成果納入房地產權屬檔案統一管理。房地產測繪應嚴格執行有關的測量技術規范。房地產的權屬關系、自然狀況發生變化時，應及時、準確地進行變更測量，使房地產圖和房地產實際情況保持一致。
3、 做好房地產權屬檔案管理工作
首先要做好現有權屬檔案資料的管理，以便檔案的科學管理和方便查閱利用。其次是在初始檔案的基礎上，根據權屬管理提供的權屬轉移、變更情況，對權屬檔案進行不斷修正、補充和增籍、滅籍工作，以保持權屬檔案資料的完整、準確，使圖、檔、卡、冊與實際情況保持一致。
除了以上三種任務外，權屬登記管理工作還要為征地、拆遷房屋、落實私房政策的房產審查和處理權屬糾紛提供依據。
例題：房地產權屬登記管理的任務包括( )。
A、做好房地產登記發證工作 B、做好房地產測繪工作 C．做好房地產權屬檔案管理工作 D．為征地、拆遷房屋、落實私房政策的房產審查和處理權屬糾紛提供依據
答案：ABCD
四、房地產權屬登記管理的原則
1、房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權實行權利主體一致的原則
房地產是一個有機的不可分割的整體。因此，房屋所有權人和該房屋占用的土地使用權人，必須同屬一人(包括法人和自然人)，法律、法規另有規定的除外。在辦理產權登記時，如發現房屋所有權人與該房屋所占用的土地使用權人不屬同一人時，應查明原因，查不清的，暫不予辦理登記。
2、房地產權屬登記的屬地管理原則
房地產是坐落在一定的自然地域上的不可移動的資產。因此，房地產權屬登記管理必須堅持屬地管理原則，即只能由市(縣)房地產管理部門負責所轄區范圍內的房地產產權管理工作；房地產權利人也只能到房屋所在地的市(縣)房地產管理部門辦理產權登記。
例題：房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權實行權利主體( )的原則。
A、一致 B、不一致 C．相分離 D．相排斥
答案：A

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